Page 665 - Betriebshandbuch ebook Julni2107
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Hausbesitzer
E/4.11
inno:va Steuerberatungsgesellschaft mbH
Priv. Steuern
Etwa die Hälfte ihres Vermögens haben die Deutschen in Grundbesitz angelegt – viele planen, in die eigenen vier Wände zu ziehen oder sich aus Renditegründen eine Mietimmobilie zuzulegen. Ein bedeutender Aspekt beim Grundbesitz ist die steuerliche Behandlung. Im Umgang mit dem Finanzamt ist so einiges zu beachten: bei der Steuererklärung, dem Hausverkauf und der Vermietung an Angehörige.
Dieses Merkblatt gibt Ihnen Auskunft über sämtliche steuerliche Aspekte beginnend bei der Investitionspha- se bis hin zum Besitzerwechsel, damit Sie bei allem, was Sie mit Ihrer Immobilie vorhaben, möglichst viele Vergünstigungen in Anspruch nehmen können.
1 Besteuerungsgrundsätze 1.1 Die Einkommensteuererklärung
Einleitend ein kurzer Einblick in die Steuersystematik: Die Grundlagen für die Festsetzung der Einkommen- steuer werden für ein komplettes Kalenderjahr ermit- telt. Dabei ist das Finanzamt nicht an seine Beurteilung im Vorjahr gebunden. Die Beamten können theoretisch das Arbeitszimmer einmal akzeptieren und bei der nächsten Erklärung als privat verursacht ablehnen. Nicht sämtliche Einkünfte rund um Haus und Hof unter- liegen der Einkommensteuer.
Nicht von der Einkommensteuer erfasst werden:
Erbschaft und Schenkung von Immobilien
Gewinne aus einem Hausverkauf außerhalb der zehnjährigen privaten Veräußerungsfrist oder gene- rell aus der Veräußerung des privatgenutzten Ei- genheims
Einkünfte aus Liebhaberei
Ausgangsgröße ist der Gesamtbetrag der Einkünfte, der sich aus den sechs Einkunftsarten – aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbständiger und nichtselbständiger Arbeit, Vermietung und Verpachtung sowie sonstige Einkünfte – ergibt.
Nach Abzug von Sonderausgaben und außergewöhnli- chen Belastungen ergibt sich dann das zu versteuernde Einkommen. Hierauf wird der Grund- oder Splittingtarif angewendet, wobei Beträge im Jahr 2016 bis 8.652 € – bei Verheirateten bis 17.304 € – steuerfrei bleiben. An- schließend greift die Einkommensteuer. Vermieter müssen eine Steuererklärung abgeben, wenn ihr Gesamtbetrag der Einkünfte 8.652 € oder mehr be-
trägt. Bei zusammen veranlagten Ehegatten verdoppelt sich der vorgenannte Betrag auf 17.304 €.
Rund um die Immobilie gibt es eine Reihe von Steuer- formularen:
Für jedes vermietete Objekt ist eine Anlage V ein- zureichen, die auch für Beteiligungserträge einer Grundstücksgemeinschaft gilt. Ehepaare können ei- ne gemeinsame Immobilie auf einem Formular ab- handeln.
Eine Anlage SO ist auszufüllen, sofern ein Grund- stück innerhalb von zehn Jahren nach Kauf oder Herstellung wieder veräußert wurde.
Bei Auslandsimmobilien müssen Angaben auf der Anlage AUS vorgenommen werden, selbst wenn die Einnahmen im Inland steuerfrei sind.
Wer an einer Grundstücksgemeinschaft beteiligt ist, kann die steuerlichen Ergebnisse nicht direkt in der Steuererklärung ansetzen. Hier muss die Gemeinschaft eine separate Feststellungserklärung abgeben, in der die Überschüsse ermittelt und auf die einzelnen Betei- ligten verteilt werden. Diese Quote gehört dann ins ei- gene Steuerformular. Gleiches gilt, wenn ein Gemein- schafter allein Aufwendungen getragen hat. Besitzen Eheleute ein gemeinsames Haus, können sie sich die- sen Umweg allerdings sparen.
1.2 Besondere Aufbewahrungspflichten
Grundsätzlich müssen Sie private Unterlagen nach Rückgabe vom Finanzamt nicht aufbewahren. Sie soll- ten diese aber dennoch aufheben: Streicht das Finanz- amt Aufwendungen, gelingt der Ansatz mittels Ein- spruch besser, wenn Sie die Belege erneut vorlegen können.
Unternehmer müssen bei Arbeiten rund um Haus und Garten innerhalb von sechs Monaten eine Rechnung ausstellen. Und private Auftraggeber müssen auf die Rechnung bestehen, denn sie müssen diese anschlie- ßend zwei Jahre lang aufbewahren. Die Rechnung inklusive Namen und Anschrift der Firma sowie der ausgewiesenen Umsatzsteuer muss den gesetzlichen Vorschriften entsprechen.
Kann auf Anfrage von Zoll oder Finanzamt kein Beleg über eine Baumaßnahme vorgelegt werden, drohen Bußgelder von bis zu 500 €. Betroffen von den neuen Pflichten sind Bauleistungen. Unter die Regelung fallen
Hinweis
Von Notarverträgen erhalten Finanzämter automatisch eine Abschrift, um die Grunderwerbsteuer festsetzen zu können. So entgeht den Beamten auch nicht, wann und zu welchem Preis Sie ein Haus kaufen oder verkaufen. Neben einem möglichen Spekulationsgewinn geht es auch um die Her- kunft des Geldes.
Hinweis
Miete steht gleichberechtigt neben Lohn oder Gewinnen. Damit können Verluste aus der Vermietung unmittelbar mit anderen Einkünften ausgeglichen werden und mindern die Steuerlast auf positive Einkunftsquellen.
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