Page 238 - Comentarios al Reglamento de inscripción de Registro de Predios

COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

3. Anotaciones Preventivas
El artículo 2020 del Código Civil señala “el reglamento indica los casos en que los actos o contratos
a que se refiere al artículo 2019 que son materia de anotación preventiva”. Según lo regulado en esta
norma es a nivel reglamentario que se indicará los actos que son materia de anotación preventiva.
De acuerdo a un sector de la doctrina, las finalidades y efectos de las anotaciones preventivas
son tan dispares, entre las varias especies de ellas, que impiden todo tratamiento unitario de las
mismas. Frente a esta posición se encuentra la teoría unitaria. Así, Roca Sastre lo define como:
“(...) aquel asiento principal, provisional, y en general, positivo, que se practica en los Libros de
Inscripciones, y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho
perfecto, pero no consumado o preparar un asiento definitivo”.
Díez-Picazo define las anotaciones preventivas como “asientos registrales de vigencia
temporalmente limitada que enervan la eficacia de la fe pública registral a favor de titulares de
situaciones jurídicas que no son inscribibles”.
Derivados de esta definición se destaca:
• Su temporalidad. La anotación está sometida a un plazo de caducidad, pasado el cual el asiento
se extingue, sin que ello implique necesariamente, que el derecho anotado sea transitorio o
eventual, ni que el asiento sea meramente interno o provisional, pues durante el plazo de su
vigencia la anotación es, en sí misma, definitiva.
• Su eficacia negativa. El efecto fundamental de la anotación consiste en impedir que el titular del
derecho inscrito pueda invocar la protección de la fe pública registral frente al derecho anotado,
pero sin que ello altere su naturaleza, ni lo convierta en un derecho especial de garantía.
• La heterogeneidad de su posible contenido pues la anotación sirve para recoger situaciones
jurídicas muy variadas, cuya única nota en común es la que no puede causar un asiento de
inscripción (Gómez Valle, María Belen, 2008).
• Por su duración. Mientras que las inscripciones son definitivas, las anotaciones preventivas,
como se ha dicho, son asientos provisionales, de vigencia temporal limitada.
Concordante con la doctrina el artículo 64 del Reglamento General de los Registros Públicos señala
que las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad
reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho
inscrito. El artículo 65 del mismo reglamento prevé de manera general diversos supuestos siendo uno
de ellos los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.
4. La Anotación Preventiva de la predeclaratoria de fábrica. Licencia de obra y Plazo.
De acuerdo al artículo 71 del Reglamento de Inscripciones de los Registros Públicos, el título que sustenta
la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica de las modalidades C y D, es el FUE (Formulario
Único de Edificación) de la licencia de obra que tiene un plazo determinado. La provisionalidad de los
efectos de la licencia de obra se fundamenta en la naturaleza temporal de este acto administrativo.
El artículo 7 de la Ley 29090 define a las licencias de habilitación y de edificación como actos
administrativos mediante los cuales las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras
de habilitación urbana o de edificación. La norma señala que las licencias citadas podrán ser objeto de
prórroga y modificación, así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.
La licencia de obra se configura como un bien futuro a través de la predeclaratoria de fábrica que tiene
un plazo determinado para que pueda materializarse. Este plazo es de 36 meses, prorrogable por 12
meses contados desde su emisión. Cuando se trata de proyectos integrales el plazo es de 10 años.
La norma que nos toca comentar, ha previsto que el plazo inicial de estas anotaciones preventivas
es de un año, tal como lo prevé el artículo 29 de La Ley 29090, susceptible de ser prorrogado por un
tiempo similar cuantas veces sea necesario siempre que no exceda el plazo de la licencia de obra.

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