Page 365 - Comentarios al Reglamento de inscripción de Registro de Predios

COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Al no ser idónea la determinabilidad obligacional para conocer en todo momento la cuantía de la
hipoteca, se prescindió de dicho criterio, remplazándolo por el monto determinado o determinable del
gravamen. De ese modo, consignando un monto máximo que el accipiens podría cobrarse del producto
de la venta judicial del inmueble gravado, se conseguía proteger adecuadamente a los terceros.
Pero el requisito de la determinabilidad del monto del gravamen no suprimió a la determinabilidad
de la obligación en la relación hipotecaria; ambas continúan ostentado la calidad de requisitos de
validez de la hipoteca, pero cumpliendo roles distintos:
Determinabilidad obligacional, sirve fundamentalmente, al deudor hipotecario, posibilitándole
circunscribir su responsabilidad solo de aquellas obligaciones y por las cuantías que estime
necesarias o convenientes a sus intereses.
Determinabilidad del monto del gravamen, está al servicio de los terceros, brindándoles certeza
sobre el límite hasta el cual responde el bien hipotecado.
Análisis
Habiéndonos situado en el tema, desarrollaremos cada uno de los requisitos que el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios exige para el asiento de inscripción de una hipoteca:

1. El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinación.
El gravamen debe ser de cantidad determinada o determinable. La exigencia de especificar el monto
del gravamen responde al principio de especialidad, conforme al cual, según lo señala Max Arias-
Schreiber Pezet 406 , resulta posible medir los alcances del gravamen, lo que es trascedente para el
deudor quien puede valorar y proporcionar debidamente la extensión de la garantía con relación a
la deuda, evitándose así que pueda, en una sola operación hipotecaria, absorber todo su crédito; y
también para los terceros interesados en la constitución de sucesivas hipotecas sobre el mismo bien,
todo lo cual se proyecta favorablemente en el desarrollo del crédito, facilitando su dinámica.
Al respecto, resulta relevante señalar que el Tribunal Registral en el año 2009 aprobó en la sesión
del L Pleno Registral el siguiente precedente de observancia obligatoria:
“El monto de la hipoteca deber ser expresado en forma numérica desde el momento de su
inscripción. Dicho monto será determinado si es una suma fija claramente definida o especificada.
Será determinable si se obtiene sobre la base de elementos objetivos o factores fijados por
las partes, mediante simples operaciones aritméticas y sin necesidad de recurrir a acuerdos o
convenios posteriores de aquellas 407 ”.
Dicho precedente se aprobó sobre la base del criterio plasmado en la Resolución N°
076-2005-SUNARP-TR-T, mediante la cual se reconoció que el sistema jurídico otorga seguridad
a los terceros que adquieren derechos de un bien gravado, y esto se logrará en la medida que el
Registro publicite el monto máximo del gravamen. Así, el tercero que adquiere un derecho de un
bien gravado sabe que de ninguna manera el monto por el cual va a responder el bien será superior
al señalado como monto de gravamen.
De igual manera, es oportuno señalar otras resoluciones que aportan al criterio adoptado por el
Tribunal Registral: entre ellas tenemos la Resolución N° 144-2001-ORLL-TRN, del 25 de octubre de
2001: N° 076-2005-SUNARP-TR-T, del 6 de mayo de 2005, Nº 099-2005-SUNARP-TR-T, del 16 de
junio de 2005 y N° 115-2005-SUNARP-TR-T, del 4 de julio de 2005.
Al respecto, el Sétimo Precedente del Sexto Pleno Casatorio recogió la identificación de uno
de los elementos señalados en el artículo 116 del Reglamento de Inscripciones de Predios,
precisando lo siguiente: “El acreedor tan solo podrá ejecutar la hipoteca por el monto de esa
garantía, es decir, que su concesión está limitada al bien o bienes que se especifican al constituir
la garantía y que también está limitada a la suma que expresa y claramente se determina en
el correspondiente documento constitutivo de la hipoteca. En los supuestos en que la suma

406 Arias Schreiber, Max (1998). Exégesis del Código Civil de 1984. Gaceta Jurídica Editores, pág. 191.
407 L Pleno- Sesión ordinaria realizada los días 3, 4 y 5 de agosto de 2009. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 13 de enero de 2011.

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