Page 10 - 市地重劃前、後地價與市價之關聯性及地價上漲率於土地分配之影響(桃園市土地開發暨未來趨勢研討會特刊)

地價及領取現金變通補償之計算標準。因此，前揭已有說明其估值不宜太低
之外，其重劃後各街廓之地價區段相對劃分原則，也更應注意其合理性，易
言之，重劃後地價除關係到宗地上漲率，進而影響地主之間公共設施用地負
擔之相對公平性外，重劃後之平均地價高低，關係到開發者可取得抵價地之
多寡，故其查估價格的「相對值」與「絕對值」均應並重。

市地重劃實施辦法第二十條亦明定，「重劃後地價應參酌各街廓土地之
位置、地勢、交通、道路、深度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發
展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。」由於重劃後全區為新興之
開發區，原則上每宗土地皆會形狀方整，且直接臨路可以立即開發建築之土

地。所以，重劃後個別宗地條件僅較受制於臨路之區位條件，及本身之土地
使用分區管制影響。

而臨路條件在前述的土地分配計算負擔公式中，已有臨街特別負擔“稍”
為體現臨路價值之差異，但在鄰近繁榮都會之重劃地區，臨街特別負擔之計
算，仍無法完全反映臨路條件負擔之差異，亦即也沒有辦法取代地價查估之

功能。另開發完成後重劃區內各個不同之土地使用分區之街廓土地，不動產
估價師仍需詳加瞭解其容積率、建蔽率，以及容許使用項目之分區強度與管
制，以做為評定重劃後各街廓區段地價調整修正之基礎。

筆者較常發現有許多重劃區不同分區使用強度差異極大，但其價差未能
如一般土地市價差異等同比例，反映於重劃後評定地價上，導致高容積之土

地，以較低的成本分配土地，甚至，開發者將抵費地集中於重劃後刻意“低”
估高強度、高價值之地價區段上；而相對的也使得重劃後低強度之土地，未
能配回較多土地不公之情形。相反的，面積較大的重劃區未就範圍內考量地
價之均衡性，導致各街廓「路線價」及「區段價」重劃後評定價格差異高達

數倍之譜，結果分配完畢後抵費地標售結果把查估不實的地價打回原形，標
脫平均價格全區竟無明顯差異，不免啟人疑竇。

另有重劃區雖同屬一個街廓，但一邊正臨已開闢之三十米主要幹道，另
一邊後街卻只有十米路之路幅，查估時未劃定分配線將該街廓分為二個地價
區段，或是以一般路線價方式評定重劃後地價，卻很籠統的將整個街廓評定

為同一個區段地價，造成分配臨十米路的地主必須與三十米路地主因重劃後
地價相同、負擔也一樣怪異現象。諸如面對公園、綠地、學校等優質公設，
或是緊臨生活機能較為完善的已建成社區之地價區段，同樣於地價查估時，
應適時往上調整重劃後地價，方能反映公平負擔之精神。