Page 22 - July 2020_THE FRAME
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부동산 칼럼
1031 EXCHANGE 즉, 지금 소유하고 계신 상업용 부동산을 1031을 하지 않고 그냥 처 분을
하셨다면 17년 동안 빌딩의 가치가 250만 불이 올랐다 하더라도 세금을
부담하셔야 할 부분은 Capital Gain Tax의 부분인 250만 불과 Recapture
Tax 부분인 85만 불을 합친 335만 불에 대한 세금 부담이 생긴다는 얘기
이다. 물론 위의 예는 개개인의 재정사정에 따라 다를 수 있으니 항상 CPA
들의 조언이 필요하다.
Brent Koo
Vice President Investments 이런 병폐를 막기 위한 한 가지 방편이 바로 1031이다. 위의 예에서 경우
Office/Industrial 처럼 그냥 아파트 건물을 팔아서 Cash-Out 하시기보다는 다른 상업용 부
동산으로 교환하는 방법이 바로 1031이다. 하지만 그 경우에는 여러 가
지의 조건들을 충족시켜야만 IRS로부터 인정받아 세금 유예 혜택을 볼 수
가 있다. 1031 EXCHANGE
상업용 부동산 투자에서 가장 흔히 쓰이고 불리는 용어 중에 하나가 바로
1031 Exchange(이하 1031) 가 아닌가 싶다. 그리고, 현재의 시장 상황에 첫째로는 기간이다. 우선 법적으로는 1031을 하시려면 구입(교환) 하실
서 아마 가장 많이 활용하고 있는 투자 방법의 일종이라 할 수 있겠다. 대상을 45일 안에 지정을 하셔야 하고, 그 후 135일 안에 에스크로를 끝
내셔야 한다. 그래서 일반적으로는 1031을 하실 때에는 180일 정도의 기
1031은 IRS의 Code를 그대로 인용하여 부르는 용어이고, 현재 소유하고 간이 있다고 볼 수 있지만 현실상으로는 그보다는 오랜 기간을 가지며 구
있는 상업용 부동산을 처분하고 다른 상업용 부동산에 투자를 하지 않는다 입(교환) 대상을 찾으실 수 있다. 그 이유는 현재 소유하고 계시는 부동산
면 IRS에 세금을 지불하여야 한다. 세금은 Capital Gain Tax 와 Recapture 을 파시려고 리스팅에 올린 후에 Contract Period로 20일 정도의 시간이
Tax 두 가지인데 여기서 중요한 점은 Recapture Tax까지 감안을 하셔야 하 있고, 그 후 21일 정도의 Due Diligent Process를 거치고 난후에 60~75 둘째로 중요한 것은 1031을 하실 때의 구입(교환) 대상의 가격과 현재 소유 쉬운 예로, 현재 소유하고 계신 빌딩의 가치는 3백만 불이지만 은행에
는데, 이 Recapture Tax는 그동안 감가상각으로 인하여 매년 받아왔던 세 일 정도의 에스크로를 끝내는 기간을 가지실 수 있고, 그 후에는 셀러와 하고 계신 빌딩의 가격을 비교했을 때 구입(교환) 대상의 가격이 현재의 빌딩 남아있는 융자금액이 백만 불이라고 가정한다면, 1031을 하실 때 구입
금 혜택의 액수들을 다시 소급하여 개인 소득 세율에 맞게 세금을 지불하셔 의 협의를 통해서 30일 정도의 연장 기간을 가질 수 있다. 이런 기간을 거 의 가격과 같거나 높아야 한다는 점이다. (교환) 대상의 융자금액도 백만 불이나 그 이상이 되어야 한다는 얘기
야 한다는 결론이다. 치고 난 후에 위의 법적인 180일이 시작이 될 수 있으니 종합해서 20일 다. 그렇다면 3백만 불짜리 나 그 이상의 가치를 가지고 있는 구입(교
+21일+75일+30일+180일이 되니 최대한도로 326일라는 기간을 가지 예를 들어서 현재의 빌딩이 3백만 불의 가치를 가지고 있다면 구입(교환) 대 환) 대상을 1031 하실 때 현재 빌딩에 쌓여있는 에쿼티인 2백만 불을
예를 들어서, 지난 1996년도에 8 유닛 짜리 아파트 건물을 $1,000,000 고 1031을 추진하실 수 있다는 얘기다. 상의 가치 또한 3백만 불이 나 그 이상이 되어야 한다. 그러나 꼭 한 개의 빌딩 다운 페이로 사용하실 수 있다는 얘기이고, 이 경우에 1031을 극대화
에 구입을 했다고 가정하고 어떠한 이유에서 이든지 그 빌딩을 팔려고 한다
에서 다른 한 개의 빌딩으로 1031을 할 의무는 없고, 예를 들어 현재의 빌딩이 하시려면 현재 빌딩의 에쿼티 금액인 2백만 불을 이용하여 최대 6백만
면, 그리고 현재의 가격은 $3,500,000이라고 예상을 했을 때, 우선 Capital 물론 여기서 숙지하셔야 할 점은 개개인마다 사정이나 상황들이 다 다를 3백만 불이라고 가정한다면 백만 불짜리 빌딩 3개로 1031을 하실 수 있다. 불짜리 빌딩을 1031을 통해 구입(교환) 하실 수 있다는 결론이 나온다.
Gain Tax를 적용받는 부분이 $1,000,000이고 매년 감가상각을 $50,000 수 있으니 항상 여러분들의 CPA와 부동산 전문가와의 상담이 필요하실 것
씩 보고하셨다면 17년이 지난 현재에는 17 X $50,000 = $850,000 이란 이다. 그리고, 무엇보다 구입(교환) 대상의 셀러가 연장 기간이나 에스크로 셋째로는 Debt(융자) 부분이다. 융자 부분 또한 현재 소유하신 빌딩의 잔여 그 외에도 여러 가지 제반사항들이 있으나 개개인마다 사정이 다를 수
금액 부분에 대한 Recapture Tax를 적용받으셔야 한다는 결론이다. 기간 등을 동의해 주어야 한다는 점을 명심하시기를 바란다. 융자금액과 구입(교환) 대상이 지니게 될 융자 부분 또한 같거나 높아야 한다. 있으니 항시 CPA나 상업용 부동산 전문가들에게 자문을 구하시는 것
이 바람직하다고 볼 수 있다.
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