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目前亞太區內低溫倉儲投資可分為兩種模式：投資人提供建物主體，而倉儲設施由
租戶自行管理，或由投資人同時提供建物與內部相關機械設備；前者適合傳統不動
產投資人，後者則適合具專業經驗的冷鏈物流業者與特殊私募基金。

表四：冷鏈物流投資模式比較

四、 價值評估探討-租金及報酬率

針對物流倉儲產品而言，其選址對於交通條件、港口、機場區位敏感度高，但

對於地區商業氛圍、人口條件敏感度較低，因此物流中心多設址於城市近郊，且鄰

近快速道路連結之地區。各個物流設施的平均租金依據物件基本條件（基地形狀、

土地面積大小等）、交通區位（基距離交流道遠近、臨路寬度等）、建築規劃（容積

率使用情形、樓層高度、地板載重等）及特殊倉庫規格（自動化倉儲設備、冷鏈等）

而有所差異，因此出租方提供承租方使用的建物及設備條件，將會影響實際的租金

價格表現。例如長榮國際儲運最新完工的長榮大園物流園區，除了本身具備鄰近機

場的交通區位優勢以外，立體車道的現代物流設施提高物流作業效率，並提升租金

水準。

在市場調查的基礎上，現代物流廠房相對於舊型倉儲廠房呈現顯著優勢，導致

兩者之間的價差逐漸擴大。現代物流廠房的高建置成本使得廠房售價和租金上升，

形成一種連動效應。這種趨勢背後，房東願意在租賃過程中向強勢品牌讓步，以吸

引優質廠商，進而提升整體議價空間。因此，強勢品牌在面對租賃協商時擁有顯著

的優勢。以桃園為例，經調查新建之物流廠房因規格差異直接成本單價約在