Page 8 - 土地改革紀念館電子報第八期正式版

市場機制與土地利用---三個國家的經驗

林子欽

國立政治大學地政學系 教授兼社會科學學院副院長

一、 政府與市場的合作與對立

合理的土地配置非常重要。土地的總量是固定的，透過政府的規劃決定各類土地
的分配數量，但是如何判斷土地數量分配是否合理，往往存在爭議。此外，政府基於
自身的利益，可能刻意的錯誤配置土地數量。不顧土地市場價格訊號，短期或許可以

達到特定目的，但是長期間的惡性後果可能更為巨大。這篇文章透過英國、美國以及
中國的實際經驗，突顯前述刻意忽略市場訊號所造成的問題。

二、 英國

英國當代的都市規劃起源於 1947 年的城鄉計劃法，當時正值二戰結束之後的重建
年代，也就有了重新決定土地利用的需要。Evans（1991）認為，英國（尤其是英格蘭）
保留了大面積的鄉村土地，卻只服務了少數人，反而犧牲了多數人居住的環境品質。

形成這個狀況的主要原因，首先來自英國人對於英國都市化程度錯誤的認知。其次，
鄉村以及農業的利益團體，想要確保土地規劃對他們是有利的。最後，土地使用規劃
的民意徵詢過程偏厚目前居民，這些居民往往透過阻止新開發案來維持他們居住環境
的品質。
作者以他長期居住在倫敦的經驗，說明為什麼許多英國人相信英格蘭東南都市化程

度非常的高。第一個可能的原因，在於大部分的倫敦居民不常離開市區。如果離開市
區，往往是在都市之間移動，因此常常覺得到處都已經開發。第二個原因在於，即使
大都市的居民有時候會離開市區，但是公路或是鐵路通過的都是開發程度較高的地

區。第三個原因，可能是因為在都市內移動速度比較慢，相對的在鄉村間移動的速度
快很多，因此大多數的時間都是在都市之內。

由於長期對於都市土地供給的嚴格限制，住宅和土地價格上漲幅度遠高於零售財貨
價格以及所得上漲的幅度。這就造成了對於都市土地集約使用的壓力，也就造成若干
的不良後果。建商難以取得大面積土地，只能開發得來不易的小面積基地，這些基地

往往夾在已開發的地區之中。長期來看，新的建案必須高度地集約使用土地。此外，
做為都市開發以及農業生產的相鄰土地，價格差距非常的大。
對於政府採取經濟管制的動機，通常有兩種說法。第一種認為經濟管制是為了平衡

社會成本和社會效益。另外一種對於政府持懷疑態度的說法，認為經濟管制其實是經
濟利益團體的障眼法，透過經濟管制來圖利自己。作者認為英國的農業以及鄉村利益