Page 42 - Guide Construire et rénover au Luxembourg

G. La livraison de l’immeuble
Pendant la construc on, le promoteur est le maître d’ouvrage (le propriétaire). A ce tre, c’est lui qui assure les récep ons des di érents lots construits par les entrepreneurs.
Quand l’immeuble est terminé, il remet les clés à l’acheteur.
Celui-ci a alors un mois pour faire un état complet des lieux et dénoncer les vices apparents au vendeur qui lui doit une garan e pour les vices de construc on apparents.
Les vices apparents sont ceux visibles par un acheteur non professionnel.
Les vices cachés sont par dé ni on invisibles : suivant leur nature, ils sont pris alors en charge dans le cadre des garan es biennale ou décennale.
Le vendeur d’un immeuble à construire doit également à l’acquéreur une garan e pour défauts de conformité de la construc on livrée, lorsqu’il livre une construc on qui ne correspond pas aux prévisions du contrat de vente.
Les travaux de rénova on d’une maison
Pour certains travaux de rénova on, une autorisa on de bâ r sera nécessaire : pour les travaux de construc on, transforma on ou démoli on d’un bâ ment.
Il existe di érents modes d’évalua on et de factura on des travaux : les travaux sur devis ou au forfait.
Le devis (prix es ma f) cons tue la règle et le forfait (prix xe) est l’excep on.
Il appar ent au maître de l’ouvrage, alléguant l’existence d’un marché à forfait, d’en rapporter la preuve.
A. Les travaux sont faits sur devis
Les par es s’entendent sur un prix unitaire au mètre pour chaque catégorie pouvant varier en fonc on de l’importance des travaux à e ectuer.
En raison de son obliga on de renseignement et de conseil, le professionnel de la construc on doit sur demande indiquer le coût probable des presta ons qu’il est amené à faire.
Le budget d’une construc on - s’il n’est pas xé forfaitairement - est cons tué par un montant approxima f. Même s’il est de principe que le devis ne comporte qu’une es ma on, il cons tue cependant un élément de référence.
Le prix dé ni f ne sera déterminé qu’à l’achèvement des travaux sur base d’un métré exact en fonc on des quan tés et matériaux réellement u lisés (CA, 17.05.1995, n°16175 du rôle).
Le maître d’ouvrage supporte ainsi les risques de l’augmenta on des quan tés nécessaires pour la réalisa on complète de l’ouvrage et il importe peu que ce e augmenta on résulte d’aléas non prévus ou d’erreurs ou d’omissions dans les plans (CA, 15.01.1990, n°10661 du rôle; CA, 25.02.2003,
n°25830 du rôle).
Une marge d’erreur est donc admissible par rapport au
devis. Cependant, un dépassement considérable du devis place le professionnel de la construc on en faute et pourrait engager sa responsabilité.
Il a été décidé en jurisprudence qu’un dépassement de devis de 10% par rapport au prix nal est admissible, mais que tout ce qui excède ce taux peut être alloué au maître de l’ouvrage à tre de dommages-intérêts (Lux. 29 septembre 1982, Pas. 25, p. 455, Cour d’appel 15 janvier 1990, n° 10.661 du rôle, 25 février 2003, n° 25.830 du rôle, B.I.J. 2003, p. 143).
B. Les travaux sont faits à forfait (ou « devis forfaitaire »)
Le marché à forfait se caractérise par un prix global ferme, xé dès l’origine (à perte ou gain), pour des travaux dont la nature et la consistance sont clairement dé nies.
Les condi ons perme ant de caractériser un marché à forfait sont dé nies par la jurisprudence.
Les conséquences d’un marché à forfait sont notamment que le constructeur assume les risques liés aux plans, à l’augmenta on du prix des matériaux et de la main-d’œuvre au moment de l’exécu on du travail, ainsi que les risques liés à ses propres évalua ons concernant l’importance du travail ; sauf les aléas anormaux et extraordinaires.
Il se peut cependant que le maître de l’ouvrage approuve une augmenta on du prix, qui se fera en principe par écrit.
C. Les travaux supplémentaires
En dehors d’un contrat à forfait, les travaux supplémentaires modi ant l’objet du contrat doivent pour donner lieu à supplément de rémunéra on être d’une part autorisés (le plus souvent par écrit) et d’autre part, les par es doivent avoir convenu de leur prix.
La nécessité d’un écrit n’est en principe pas une condi on de validité d’un contrat, mais une condi on de la preuve d’un contrat.
Sur ces bases, il y aura bien sûr lieu de bien véri er la facture émise et envoyée par le professionnel de la construc on !
En ma ère de rénova on, le constructeur doit les mêmes garan es que celles dues par le promoteur : garan e biennale ou décennale, garan e de conformité (voir paragraphe II. G. ci-avant : la livraison de l’immeuble).
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