Page 40 - Guide Construire et rénover au Luxembourg

Ques ons à se poser :
1. Le régime légal de la VEFA s’applique à la vente d’un immeuble à construire qui remplit quelles condi ons ?
La vente doit remplir cumula vement les condi ons suivantes :
a. la vente doit porter sur un immeuble à construire ou à achever après la conclusion du contrat ;
b. le vendeur-promoteur doit se réserver les pouvoirs de maître de l’ouvrage. C’est lui qui choisit l’architecte, les entrepreneurs, techniciens du bâ ment et qui contracte directement avec eux pour l’exécu on des travaux et leur récep on ;
c. le contrat de vente doit prévoir que le prix est payable pendant la durée d’exécu on des travaux, donc avant l’achèvement de la construc on.
2. Vente du terrain : est-ce que ces règles s’appliquent que le promoteur ait en même temps vendu à l’acquéreur le terrain sur lequel sera érigée la construc on ou qu’il ait seulement exécuté les travaux de construc on conformément au contrat ?
Oui, elles s’appliquent dans les deux cas.
3. Est-ce que les disposi ons de la loi de 1976 concernent les maisons préfabriquées ?
Non, celles-ci sont vendues « clés en main » et donc achevées avant la vente. Si les condi ons sont remplies, le régime légal de la VEFA s’applique à toute construc on immobilière, qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale ou d’un appartement en copropriété.
A en on ! Si le promoteur s’est engagé par rapport au réservataire à procéder à la construc on de l’immeuble pour un prix déterminé, son obliga on s’analyse alors en une promesse de vente ferme et irrévocable. S’il ne la respecte pas et s’il ne construit pas l’immeuble dans le délai s pulé dans le contrat de réserva on, il devra indemniser l’acquéreur pour le préjudice sou ert.
Si la construc on n’est pas érigée, le réservataire pourra demander le remboursement de la garan e versée.
Ceci est prévu par l’ar cle 1601-13 du Code civil « ils (les fonds déposés) sont res tués au déposant si le contrat dé ni f n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ou si le contrat proposé fait apparaître une di érence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire, notamment si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas
être réalisé, si l’immeuble ou la par e d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduc on de valeur supérieure à 10 % ».
Ainsi, si c’est le réservataire qui veut se re rer du projet d’acquisi on immobilière, sans qu’aucune faute ne puisse être imputée au vendeur, la résilia on du contrat de réserva on ne peut intervenir que sous les condi ons arrêtées d’un commun accord des par es et éventuellement avec le risque pour le réservataire de perdre le dépôt de garan e.
Si l’acquéreur se trouve dans l’une des hypothèses légales de droit au retrait du contrat de réserva on, il doit no er sa demande de remboursement par le re recommandée avec avis de récep on au vendeur et au dépositaire, c’est-à-dire à la banque.
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