Page 39 - Guide Construire et rénover au Luxembourg

Rappelons plus par culièrement les règles de la VEFA :
A. Le rôle du promoteur
Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur, est un constructeur qui vend en principe à la fois le terrain ET la maison.
Comme la maison n’est (normalement) pas encore construite, il la vend en VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement ou vente sur plans.
L’opéra on d’acquisi on se déroule en 3 phases :
• La signature d’un contrat de réserva on (terrain + maison),
• La signature du contrat de vente dé ni f,
• La livraison de la maison.
Le promoteur est le maître d’ouvrage (il reste le propriétaire
jusqu’à la vente) : il prend l’ini a ve de la construc on de la maison, la nance, en assure la concep on et la réalisa on, en assume le risque, et la vend.
B. Dé ni on et champ d’applica on de la VEFA
La vente en l’État Futur d’Achèvement est dé nie à l’ar cle 1601-3 du Code civil comme étant « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que, le cas échéant, la propriété des construc ons existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécu on; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la récep on des travaux ».
L’objet doit être la livraison à l’acquéreur, par le vendeur, d’une construc on non encore achevée au moment de la conclusion du contrat, mais pour laquelle le vendeur s’oblige à l’achèvement suivant les modalités et dans les délais xés par le contrat.
C. Mesures protectrices instaurées par la loi du 28 décembre 1976
1. Le contrat de réserva on
L’ar cle 1601-13 du Code civil prévoit que : « Les ventes prévues aux ar cles 1601-2 (vente à terme) et 1601-3 (vente en l’État Futur d’Achèvement) peuvent être précédées d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepar e d’un dépôt de garan e e ectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une par e d’immeuble ».
Il est par ailleurs précisé qu’« est nulle toute autre conven on ayant pour objet la réserva on d’un immeuble ».
En conséquence, il n’est pas possible de signer un compromis de vente dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire ; seul un contrat de réserva on est valable, ne conférant à l’acquéreur poten el qu’une priorité par rapport à d’autres acquéreurs poten els qui n’auraient pas signé un tel document.
Au contraire, dans le cadre d’un compromis de vente, la vente est parfaite entre les deux personnes ayant signé le contrat. Il y a accord sur la chose et le prix et l’acte notarié requis par la loi n’est en principe que pure formalité. Le compromis de vente vaut vente.
2. La conclusion du contrat de réserva on
Le contrat de réserva on doit être établi par écrit en 2 exemplaires, dont un exemplaire est remis au réservataire avant tout dépôt de fonds.
Le contrat de réserva on doit contenir un certain nombre de men ons à peine de nullité, par exemple : les qualités des par es contractantes, la désigna on exacte de l’immeuble (numéro d’inscrip on cadastrale et situa on exacte), les indica ons essen elles rela ves à la consistance technique de l’immeuble, les délais d’exécu on des travaux de construc on, le prix de vente prévisionnel, le montant du dépôt de garan e qui ne peut pas dépasser 2 % du prix prévisionnel de la maison ou de l’appartement réservé.
3. Obliga ons des par es découlant du contrat de réserva on
Pour le réservataire :
Il a pour seule obliga on de verser le dépôt de garan e dont le montant demandé ne peut dépasser 2 % du prix de vente prévisionnel.
Le réservataire n’est pas obligé d’acquérir l’immeuble ou la par e d’immeuble qu’il a préalablement réservé.
Il peut en e et renoncer à l’acquisi on à tout moment avant la signature de l’acte notarié. Dans un tel cas de gure, le vendeur n’est pas obligé de lui res tuer le montant déposé à tre de garan e.
Pour le vendeur :
Il ne prend en principe que l’engagement suivant: s’il réalise la construc on, il devra prioritairement proposer la vente au réservataire. Il ne pourra pas proposer cet immeuble ou ce e par e d’immeuble à d’autres acquéreurs poten els.
Le contrat de réserva on n’oblige pas le vendeur à réaliser la construc on, sauf s’il s’y est formellement engagé dans le contrat de réserva on.
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