Page 76 - 宝能视界-2019第一期（总第1期）
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INSIGHT 洞 察 深度解读
（四）体验经济：构建复合型良性供需 （五）文旅地产转型三部曲
从主题和盈利模式上讲，早期我国文旅地产开发更偏重 文旅地产目前深植企业的地产基因在转型过程中出现了很多 团队根本难以与之对抗，文旅地产这一火热商场，看不见的
“旅”，主流模式为自然资源驱动型与主题产品驱动型两类， 水土不服的反应，习惯了地产项目高周转、快回本的常态化 硝烟从未停止，没有专业和实力，只能沦为炮灰。
要么依托山河湖海等自然资源，要么依托游艇码头高尔夫等 模式，一下子要进入到高投入、长周期且需要精打细雕、反
人造资源，以高级星级酒店作为带动点，辅以公寓、别墅等 同质化的文旅项目多少显得有些手足无措。这种情况下，谱 其次，财务预算决定了房企是否能在文旅地产这条荆棘道路
销售型物业盈利，主题和盈利模式都十分单一。 好“专业团队-财务预算-节奏把控”三部曲就是房地产企业 走下去。前面说到，文旅和地产业务组合起到了对冲经济周
转型文旅产业需要认真思考的。 期的作用，因而有人说手握重金的房企转型文旅这样大投资
而现在的文旅地产开发则更偏重“文”，无论是主题公园的 的项目是具有绝对性优势的。
火热兴起，还是都市消费型文娱地产的热潮热卖，都彰 首先，专业的团队是资源整合能力的基石。一个具有强大IP创
显着盈利模式的多元化，开发商不再局限于销售物业、 造运营能力的服务团队，才能在竞争激烈的文旅市场站稳脚 但实际情况是房地产企业的净负债率高的可达500%多，市场
门票收入，转而向餐饮、酒店、周边产品、IP衍生等多 跟。比如文娱IP巨头华谊兄弟，他将多年电影IP与中国各地城 频频爆出企业债务危机，政策面临去杠杆、宏观经济下行，
方向发散。 市文化深度融合, 以內容为王打造多种体验互动的娱乐型产 资金吃紧、旅游项目去地产化等多方利空形势，如履薄冰的
品，全国布局20个城市，总投资高达700亿，坦白讲，一般 投资方不得不变得越来越谨慎。
就主题乐园而言，一个成功的主题公园很大程度上能增强地 “窗口”不断地渗透大众之心，持续扩大品牌的影响力，进一
区旅游的辐射能力，对该区域社会、经济、文化等领域都有 步给该盈利模式注入了顽强的生命力。
广泛的关联效应。而怎样让主题公园建立多元盈利网，保持
活力持续盈利，迪斯尼乐园作为主题公园绕不开的成功范例 从文旅地产的呈现模式讲，除了“主题公园”式区域综合开
有许多值得我们借鉴和学习的地方。 发，以及由点到城且集聚能力极强的都市消费型文娱地产打
造，目前来看，特色小镇和“农文旅”这类投资较小的文旅项
迪斯尼乐园在丰富的产业链组合中，乐园门票收益仅只是一 目将受到追捧，特色小镇和“农文旅”（农业+文创+地产）将
小部分，娱乐、餐饮、住宿等设施项目才是核心盈利点。同 为文旅地产从单一向多元化转变提供新的思路。
时，迪斯尼通过影视、玩具，图书，电子游戏和传媒网络的
文旅项目的高投资、长周期、难周转、无模板、反同质化等 不足，这个时候讲究特有的节奏感就显得十分重要了。
特点，要求房地产企业更要做好财务预算。房企若想沿用地 目前政策规范加之消费者体验阀值越来越高，门票经济时代
产反哺旅游的思路也只能用原始的积累，这对资金预算和原 一去不复返，将自然风景、文化、高科技等多方融合、旅游
有地产业务的运营方面提出了更高的要求。 项目必须是独特的、拥有完整的故事并且可持续延展的、游
客可深度参与体验且具有沉浸感的，这里的任何一条想做到
最后，如果说财务预算决定了房企能否在文旅地产这条荆棘的 都不太容易，然而任何一条做不到都不利于维持项目的可持
道路上走下去，节奏感则决定了房企能走多远。文旅项目的特 续性。面对这样的局面，房地产企业如果毫无章法地“乱
广受好评的世界级禅意旅居度假目的地——灵山小镇·拈花 先驱者，这让我们有理由相信未来文旅地产的局面一定是 性决定了这一个长跑的过程，虽说路上对手风起云涌，免不了 跑”，长跑路上必然迷失在七彩泡沫的幻梦里，离最初想要
湾，以及衡水的“农文旅”创新发展模式都是文旅地产行业的 万花齐放，而非千篇一律。 你追我赶，相互厮杀，但一味追求速度很容易过度消耗、后劲 到达的地方越来越远。
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