Page 73 - 宝能视界-2019第一期（总第1期）

INSIGHT 洞 察 深度解读

（一）稳定与持久：文旅地产的对冲关系

从以往的地产与文旅产业增速对比来看，地产增速极值一般 5.3万亿、长租公寓1万亿、写字楼0.6万亿。

领先文旅行业两到三年，除了经济危机等特殊时段，二者基 商业地产和旅游地产是目前可见的、最大的两个可匹配原有
本保持着一定增速的对冲关系。 资金和收入规模的领域。有海外分析师指出：“迪士尼如果没
有地产业务，那它会是一个已经步入老年的传媒集团，但正

从整体层面来看，关于文旅地产能掀起热潮的原因，华菁证券 因为其拥有地产板块，迪士尼正值壮年。”可见地产对于迪士
研究所地产行业首席分析师周雅婷提出了一个值得深度思考的 尼的非凡意义。
点：“地产和文娱行业作为经济周期中早期和末期的典型行业代

表，他们的业务组合起到了对冲经济周期的作用，成为大企业 “文旅+地产”的打法是在经济周期中运用对冲关系构建一个系
在经历过周期洗礼后的商业模式选择。” 统风险更小的业务结构。地产开发得到的短周期巨额现金流投
拿去年数据分析，文旅方面，根据国内旅游抽样调查结果， 入到长期稳定回报的文旅业务中，实现资金在久期上的转换，
2018年国内旅游人数55.39亿人次，比上年同期增长 对于商业模式的长期稳定性也起到至关重要的作用。

10.8%。入境旅游人数14120万人次，增长1.2%，出境旅游
人数14972万人次，增长14.7%；全年实现旅游总收入
5.97万亿元，同比增长10.5%。初步测算，全年全国旅游

业对GDP的综合贡献为9.94万亿元，占GDP总量的
11.04%。

文旅地产转型三部曲： 地产方面，传统地产行业正面临从增量业务向存量业务转变

的挑战。根据国家统计局、国家旅游局的数据，房地产的增
毫无章法地“乱跑”，必然迷失在七彩泡沫中 量开发业务规模在12.9万亿左右，包括商品住宅11万亿、商
业地产1.9万亿。而存量管理业务规模则与增量开发不相上

下，达到12.3万亿，包括旅游地产5.4万亿、商场运营
在文化与旅游深度融合的大背景下，文旅产业逐渐成为中 反观另一种局面，如火如荼的文旅地产发展浪潮中，有些房
国经济发展从量向质转变的一个缩影。文旅投资热的背景 企显得有些财大气粗，在开发文旅项目过程中惯用高举高

下，面临着市场骤变的房地产企业含泪告别地产黄金 打、大步扩张的方式，动辄投资数百、上千亿。而高速
十年，从粗放式的增长模式中脱胎换骨，走到了悬崖 扩张对资金的需求量，极大地考验着企业的融资能力和 （二）政企联动：创新运营成王道
边上，众多房企转头发现：文旅地产这个炙手可热的 资金运转能力。
万亿级市场，已迎来路径多元的“战国时代”。 目前中国的文旅地产开发的局面跟40多 售阿那亚，比其获取价款还低了1.4 销10亿的文旅地产项目，其成功秘诀

一个不争的事实是，文旅地产就像是七彩泡沫，看起来绚烂美 年前改革开放的局面有些相似性，有着 亿。2015年，阿那亚全面改革，以一 在于，开发商从一开始就把自己定位为
虽然越来越多房企卷入到多元转型的迷思之中，但大多数 丽，实际上幻梦易破，高质量的文旅地产少之又少。作为中长 自下而上的改革创新热情，很多企业对 个全新的面貌杀出江湖， 5分钟短视频 “生活方式的提供商”而不仅仅是传统开

地产企业的思维方式还停留在住宅地产时代，靠着地产赚 期布局的项目，文旅地产往往需要经历8-10年的开发周 文旅发展抱有玫瑰金色般的美丽梦想， 《全中国最孤独的图书馆》爆红，几个 发商，因而摒弃了以营销为导向、快速
快钱实现曲线救国的思路宛若戴在开发商头上的“紧箍 期，想要盈利则需要更久的时间，后续力不足，文旅IP与 他们都试图闯进文旅产业，因而每年的 月内点击量超过2000万次。抓住了时 周转的开发模式，真正从运营、服务做
咒”，一时间难以摘除，不少地产公司向文旅产业的转 地产运营将难以“续命”。 资金需求量都超过上万亿。 代的特质，又契合当下部分文艺青年 起。从原先单一的不动产，转变为场所
型观念，似乎还是没有跳脱出地产盈利的这一传统商 以阿那亚为例，阿那亚原属于亿城集 的兴趣，孤独图书馆美得恰如其分， 和内容的提供者，这种可供交际的社群

业模式，在他们的观念里，地产和文旅就像是“鱼”和 文旅融合背景下，向左是鱼和熊掌不可兼得，向右是七彩泡沫 团，2012年销售额仅4000多万，被视 一时间成为了“网红爆款”。 概念，显然是一次革命性的创新。
“熊掌”全然不可兼得。 美丽易破，面对“模式困境”，文旅地产该何去何从？ 为不良资产。1年后，亿城作价2.6亿抛 阿那亚从一个默默无闻的项目做到了年

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