Page 45 - Revista La carne 810

• Deben incluirse pactos sobre la condiciones de cambio o ampliación de actividad. Si no el empresario puede encontrarse, “a posteriori”, con la desagradable sorpresa de que no puede ampliar la actividad o vender algunos productos debido a que existen restricciones que se derivan del mismo contrato (ej.: el propietario o gestor de un centro comercial establece límites a la apertura de determinadas actividades o a la venta de algunos productos al amparo del principio de libertad de contratación).
Objeto del contrato. Descripción del local e inventario
En muchas ocasiones, el contrato se limita a indicar la ubicación y metros cuadrados del establecimiento, re riéndose al mismo como un “cuerpo cierto que las partes declaran conocer”. Sin embargo, para evitar malentendidos y dejar claro de quien es cada cosa, es recomendable incluir tanto un Anexo descriptivo de la situación del local y la maquinaria, utensilios y mobiliario presente en el mismo, como una relación de fotografías ilustrativas del estado de conservación del local y el contenido arrendado. Esta previsión en el contrato evitará a futuro malentendidos en caso de desperfectos y permitirá diferenciar lo que se incluye en el arrendamiento de lo que es propiedad del arrendatario.
Es igualmente relevante en este punto acordar en qué términos se reparan y/o reemplazan los elementos arrendados y quien debe responsabilizarse (ej.: cámaras, balanzas, mostrador etc.).
Duración del contrato
Debe valorarse no sólo la duración del contrato sino, de manera especial, las condiciones de salida por parte del arrendatario en el caso de que quiera resolver el contrato. En este sentido, como arrendatario, debe extremarse el cuidado respecto a condiciones que establezcan cumplimientos obligatorios y penalizaciones elevadas por desistimiento anticipado.
También debe considerarse si estamos rmando un subarrendamiento del local (ej.: en el caso de
explotación de una sección de un “mercadito”). En este caso, la duración depende de la duración del contrato de arrendamiento principal.
Renta y revisión de renta. Renta ja vs renta variable
En el sector del comercio cárnico especializado, la fórmula más habitual es negociar una renta ja con actualizaciones (habitualmente según IPC). Esta fórmula estática, desvinculada de la marcha real del negocio, puede dar seguridad a las partes. Sin embargo, también puede concebirse y negociarse el contrato como una fórmula de colaboración entre propietario y arrendatario en el que parte del precio del alquiler sea un porcentaje sobre la facturación del negocio. Incluso pueden explorarse formas mixtas de renta ja y variable.
Otro aspecto a tener en cuenta respecto a la renta y que la crisis por la COVID-19 ha puesto de mani esto es que una alteración de circunstancias puede justi car legítimamente una modi cación sobrevenida del precio del alquiler y una renegociación de la renta.
Gastos y obras
El contrato, que se rige por la voluntad de las partes, debe ser preciso y completo en cuanto a la distribución de los gastos de reparación, suministros, comunidad o extraordinarios, según las circunstancias concretas. Es esta una de las fuentes de con icto más habituales que puede evitarse con una buena negociación y asesoramiento.
Cesión y subarriendo
Muchas veces no se tiene en cuanta la posibilidad de “traspasar” o subarrendar todo o parte del negocio. En este sentido, si en el contrato de arrendamiento no se prevé nada sobre esto, el subarriendo y cesión estarían permitidos sin necesidad de contar con consentimiento del propietario, pero el arrendador tendría derecho a la elevación de la renta un 20% o un 10%.
Por eso es más que aconsejable que en contrato se contemple una cláusula por la que el arrendador autoriza la cesión o subarrendamiento del contrato.
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AL HABLA EL ESPECIALISTA
Si estás negociando un contrato de arrendamiento de un nuevo local, tienes que renovar el que tienes o estás valorando proponer una modi cación de condiciones puedes ponerte en contacto con el área legal de Carnimad: 91 547 13 24 – fernandonn@carnimad.es
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