Page 15 - Edicion 950

su hija con un pago diferido o en cuotas, "es una venta con un precio de venta equilibrado", ob- serva el planificador.
"Si vende y acepta que no le pa- guen, eso equivale a una dona- ción. "
Carole habla del alquiler que pagó su hija cuando se muda a la casa familiar.
“Si hablamos de alquiler, en- tiendo que no hay transferencia de propiedad. Te permite vivir en la residencia, pero no te presen- tas ante notario para hacer una transferencia de titularidad. "
Pero en la mente de Carole, ese "alquiler" podría haber sido un reembolso por las renovaciones que ella financiaría, indepen- dientemente de la transferencia de propiedad. Este trabajo influi- ría en el valor de la propiedad. Este reembolso no estaría su- jeto a impuestos para Carole. ¿Venta o donación?
Pero ya sea que la propiedad se venda o se entregue, cualquier transferencia de propiedad entre personas relacionadas se consi- dera realizada, a los ojos inquisi- tivos de las autoridades fiscales, al valor justo de mercado.
En el caso de Carole, este valor parece rondar los $ 480.000, antes de la renovación.
Cuidado, advierte el notario. Vender a un valor más bajo, di- gamos $ 240,000, tendría con- secuencias negativas.
“Penalizaría a su hija, porque su costo de adquisición solo sería de $ 240,000. "
Cuando su hija, a su vez, venda la propiedad, la ganancia de ca- pital se calculará sobre esos $ 240,000, en lugar del valor real de $ 480,000.
“Por su parte, Carole tendría el mismo impacto fiscal. Todavía se consideraría vendido por $ 480.000. "
Es cierto que tanto la madre como la hija podrán reclamar la exención de plusvalía para la re- sidencia principal a su debido tiempo.
¿Pero en qué propiedad?
Este es otro lío ... Exención de plusvalías
Para cada año fiscal, una pro- piedad o apartamento que el propietario, su cónyuge, excón- yuge o uno de sus hijos haya ocupado en algún momento del año puede designarse como re- sidencia principal.
Sin embargo, Carole nos dijo que vendió su condominio la pri- mavera pasada. Durante algún tiempo, la casa familiar y el con- dominio estuvieron sujetos a una declaración de residencia principal.
"Si lo reclama por el condomi- nio, no tendrá derecho a eximir completamente la ganancia de la casa cuando quiera transfe- rirla", explica Patricia Besner. Durante los años en que fue dueña del condominio y la casa familiar, tendrá que tomar una decisión. "
La opción más rentable, por su- puesto.
Sin embargo, el triplex de Carole complica aún más la situación ...
El triplex
"Me sentí como si estuviera ha- ciendo un examen", se ríe el asesor, mirando el laberinto de la situación.
Debido a que una unidad en el tríplex de Carole estaba habi- tada por su hija, Carole podía optar por aplicar la exención anual de residencia principal a un tercio del tríplex, si esa deci- sión fuera beneficiosa para los impuestos.
Para cada año tributario, ¿aplico la exención al triplex, condomi-
nio o vivienda unifamiliar?
Patricia Besner, directora de Desjardins Wealth Management
Esta exención solo se aplica a las viviendas donde han vivido los hijos del propietario. Por tanto, Carole no podía solicitarlo para los apartamentos ocupados por su madre o su hermano.
Dicho esto, es muy probable que sea más beneficioso eximir la residencia familiar.
El perito fiscal recuerda que Ca- role debe declarar la venta de su condominio, que ocurrió en 2021, en el Anexo 3 - Ganancias (o pérdidas) de capital. Lo mismo ocurre con el traslado de la vivienda familiar, si se realiza antes de fin de año. La designa- ción de residencia principal se hará a nivel federal en el formu- lario T2091 (IND) y a nivel pro- vincial en el formulario TP-274.
Por su parte, la propia planifica- dora señala que Carole podría permitir que su hija viva en la casa familiar, con o sin cargo, y retrasar la transferencia del in- mueble.
Al deshacerse de él ahora, se está privando de un activo que ganará más valor en el futuro y que quizás algún día necesite. “Pero eso no parece ser un pro- blema en su caso, si su costo de vida es realista. "
El conjunto
La hija de Carole tiene cónyuge; asumiremos que están casados.
Patricia Besner plantea en prin- cipio que la transmisión de la propiedad será a favor de la hija de Carole, que será la única pro- pietaria. “Esto es lo que veo más a menudo en el contexto de la donación de una casa por parte de un padre. "
Los dos cónyuges deberán acor- dar la distribución de los gastos relacionados: manutención, se- guro, impuestos a la propiedad, etc. - reequilibrar la contribución
de cada uno.
Buenas noticias en todo este lío: cuando Carole venda o le dé su propiedad a su hija, no habrá que pagar impuestos de transfe- rencia. “La transferencia padre- hijo está exenta”, enfatiza el notario.
Aquí es donde surge otro giro de la historia: ¡la donación y la venta de la propiedad no tienen el mismo efecto en el patrimonio familiar!
"Cuando se dona la propiedad, se excluye del patrimonio", in- forma nuestro asesor.
Por otro lado, si la hija de Carole le compró la casa solicitando un crédito hipotecario tradicional, el valor de la propiedad podría in- cluirse en la división del patrimo- nio familiar.
“Si Carole le vende a su hija y su hija hace reembolsos durante varios años, la parte reembol- sada durante el matrimonio será parte de la división del patrimo- nio familiar; hay varios matices en los que no entraremos. "
Afortunadamente, hay al menos un aspecto que resulta menos complejo.
“Carole no tiene cónyuge y solo tiene una hija, lo que simplificará enormemente el testamento. "
No tendrá que equilibrar el re- galo del hogar familiar a uno de sus hijos con medidas compen- satorias para los demás en su testamento.
* Aunque el caso destacado en esta sección es real, los prime- ros nombres utilizados son ficti- cios.
Fuente: extracto traducción y analisis de la noticia la re- dacción de El Directorio
Actualidad
Edición 950 - Del 11 al 17 de noviembre del 2021
El Directorio Comercial Latino de Montreal 15