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Die eigentlich für den Jahreswechsel 2019/2010 angekündigte
Reform der Grunderwerbsteuer bei Share Deals hält die Immo-

Gastbeitrag bilienwirtschaft auch weiterhin in Atem: Angesichts der Bera-
tungsergebnisse aus Bundestag und Bundesrat haben sich die
Koalitionsfraktionen darauf verständigt, die Reform zu verschie-
NEUJUSTIERUNG DER ben. Aus Berlin ist zu vernehmen, dass die neuen Regelungen im
ersten Halbjahr 2020 kommen sollen. In welcher Form und mit
GRUNDERWERBSTEUER welcher Systematik ist zwar noch nicht sicher. Eine denkbare Va-
BEI SHARE DEALS – riante besteht jedoch darin, dass die bisher geplanten Änderun-

WAS INVESTOREN WISSEN MÜSSEN gen so oder in angepasster Form kommen werden. Nicht nur die
Immobilienwirtschaft, sondern auch sonstige Unternehmen mit
Von Dr. Philipp Lukas, Rechtsanwalt und Grundstücken im Betriebsvermögen sollten sich daher bereits
Steuerberater bei WIESE LUKAS in Hamburg frühzeitig mit den Regelungsvorschlägen beschäftigen und be-
stehende Strukturen überprüfen.

Worum geht es? Grunderwerbsteuerreform 2019/2020

Grunderwerbsteuer fällt nicht nur bei der (unmittelbaren) Über- Aber auch diese Regelung wurde zunehmend als unzureichend
tragung eines inländischen Grundstücks, sondern auch dann an, empfunden. Zunächst hatte daher eine von der Finanzminister-
wenn Anteile an Personen- und Kapitalgesellschaften, in deren konferenz ins Leben gerufene Bund-Länder-Arbeitsgruppe Vor-
Betriebsvermögen sich inländische Grundstücke befinden, in re- schläge für eine weitere Verschärfung der Grunderwerbsteuer
levanter Höhe übertragen werden (sog. Share Deals). Nach gel- bei Share Deals entwickelt. Nach einem Beschluss der Finanzmi-
tendem Recht löst die Übertragung von Anteilen Grunderwerb- nisterkonferenz wurden die Steuerabteilungsleiter des Bundesfi-
steuer aus, wenn – bei Personengesellschaften – innerhalb von nanzministeriums und der Länderministerien damit beauftragt,
fünf Jahren mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile auf neue einen Gesetzentwurf zu erarbeiten.
Gesellschafter übergehen oder insgesamt mindestens 95 % der
Gesellschaftsanteile auf einen Erwerber übertragen werden. Die wesentlichen Eckpunkte des Entwurfs lassen
Damit sollen gesellschaftsrechtliche Übertragungsvorgänge er- sich wie folgt zusammenfassen:
fasst werden, die im wirtschaftlichen Ergebnis der unmittelbaren · Die relevante Beteiligungshöhe für einen „schädlichen“ (d.h.
Übertragung eines Grundstücks gleichkommen.
Grunderwerbsteuer auslösenden) Erwerb soll von 95 % auf
RETT-Blocker 90 % abgesenkt werden. Damit ist es nicht mehr möglich, bis
zu 94,9 % der Anteile an der Grundstücksgesellschaft grund-
In der Praxis hatten sich Co-Investoren-Strukturen etabliert, mit erwerbsteuerfrei zu erwerben. Bislang konnte der Erwerber
denen der Erwerber im wirtschaftlichen Ergebnis eine Grund- gemeinsam mit einem Co-Investor, der mindestens 5,1 % der
stücksgesellschaft übernehmen konnte, ohne Grunderwerbsteuer Anteile erwarb, die Grundstücksgesellschaft grunderwerb-
auszulösen (sog. „RETT-Blocker“). Diesen Strukturen begegnete steuerfrei übernehmen. Bei einer Absenkung der relevanten
der Gesetzgeber im Jahr 2013 mit einer Regelung, die gesellschafts- Beteiligungshöhe auf 90 % würden diese „94/6-Strukturen“
rechtliche Erwerbsvorgänge auch dann der Grunderwerbsteuer künftig nur noch als „89/11-Strukturen“ funktionieren. Aller-
unterwirft, wenn der Erwerber eine „wirtschaftliche Beteiligung“ dings – und dies ist eine wesentliche Verschärfung – kann Co-
von mindestens 95 % an der Grundstücksgesellschaft erlangt. Investor künftig nicht mehr ein „mitgebrachter“ Co-Investor,
Seitdem waren RETT-Blocker-Strukturen nur noch zielführend, sondern ausschließlich der bisherige Gesellschafter sein. Dies
wenn auch im wirtschaftlichen Ergebnis weniger als 95 % der Ge- hängt mit der zweiten wesentlichen geplanten Gesetzesände-
sellschaftsanteile auf den Erwerber übertragen wurden. rung zusammen, die im Folgenden erläutert wird.

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