Page 7 - BGA Magazin

10. Herr Isenberg, wenn Sie die Ausführungen von Herrn Sus
zur Nachfrage von geförderten Wohnungen hören, ist das
6. Herr Sus, warum sollte denn ein vermögender Privatkunde etwas, was Sie auch in Ihrer Praxis und in Kundengesprä-
überhaupt auf die Idee kommen, seine Immobilie zu ver- chen feststellen?
kaufen, schließlich erhält er auf das erlöste Kapital keine Isenberg: Das entspricht tatsächlich auch unseren Erfahrungen.
Zinsen mehr?
Wir beschäftigen uns als Bank schon länger mit diesem Thema
Sus: Diese Frage bekommen wir in letzter Zeit immer häufiger Auf der Investitionsseite stand mit einer neuen Heizungsanlage und haben bereits mehrere Immobilien und Immobilienanlagen
gestellt. Gerne gebe ich Ihnen ein Beispiel anhand eines Ehe- sowie in Bezug auf die Wärmedämmung mittelfristig ein nahezu im geförderten Bereich an Investoren vermittelt. So ergibt sich
paars, das über 65 Jahre alt ist und dessen Kinder aus dem Haus sechsstelliger Betrag an. Die Wertermittlung hat auch bei konser- eine große Schnittmenge zwischen der BGA Invest und den Inte-
sind. Es besitzt u. a. ein Wohn- u. Geschäftshaus an einem „Big-7 vativer Annahme ein Ergebnis gezeigt, das doppelt so hoch war ressen unserer Kunden.
Standort“. Dieses weist nach der Ertragsrechnung der Eheleute, wie der ursprüngliche Kaufpreis. In Anbetracht dessen hätte sich
auf der Basis des damaligen Kaufpreises und der heutigen Miet- die ursprünglich errechnete Rendite von 5 % p. a. auf nur noch 2 8. BGA Invest hat in den letzten Monaten in den Medien ver- 11. Herr Sus, Herr Isenberg, um noch einmal zu unserer ersten
einnahmen, eine Rendite von knapp 5 % auf. Warum sollte man % p. a. verringert. Für den zu erwartenden Transaktionserlös gab stärkt darauf aufmerksam gemacht, dass geförderter Frage zurückzukommen und mit der Bitte um eine kurze
eine solche Kapitalanlage-Immobilie im aktuellen Zinsumfeld es unter diesen Gesichtspunkten viele interessante Anlagealter- Wohnraum als eigenständige Anlageklasse zunehmend Antwort. Was würden Sie sich von der Politik wünschen?
veräußern, wenn mit dem Transaktionserlös auf der Anlagesei- nativen. Dieser Praxisfall veranschaulicht in meinen Augen sehr nachgefragt wird. Woher meinen Sie, kommt dieser Trend? Isenberg: Wünschenswert wäre vor allem ein schlüssiges und
te kein vergleichbares Renditeergebnis erzielbar ist? An dieser schön, dass es sich lohnt, sein Immobilienportfolio in regelmä- Sus: Diese Assetklasse bietet eine renditesichere Investition ausgewogenes Gesamtkonzept, das die Schaffung von Wohn-
Stelle kommt BGA Invest ins Spiel: Wir haben kostenfrei und ßigen Abständen zusammen mit Experten auf den Prüfstand zu in die nachgefragten Wohnungsmärkte attraktiver Städte in raum fördert und gleichzeitig die berechtigten Interessen von
unverbindlich angeboten, das Objekt ausführlich zu analysieren stellen, um die für die eigene Lebenssituation richtigen Entschei- Deutschland. Ein Investor profitiert von grundsätzlich sicheren Mietern auf Basis der rechtlichen Grundlagen berücksichtigt.
und die Ergebnisse in Form unserer Vertriebseinschätzung zu do- dungen ableiten zu können. Mieten und ist von staatlichen Regulierungen, wie z. B. der Miet- Wesentlich wäre dabei, dass solch ein Konzept auch langfristig
kumentieren. Dabei betrachten wir die betroffene Liegenschaft preisbremse deutlich weniger tangiert, als im freifinanzierten verlässlich und nicht in kurzen Abständen Veränderungen unter-
immer ganzheitlich, sowohl unter noch vorhandenem „Value- 7. Wie sieht es denn mit Geschäftskunden aus? Die Mieten Wohnungsbau. Dank bundesweiter Förderung kauft sich der worfen ist.
add“ oder Potenzialgesichtspunkten wie zusätzliche Baureserven sind zum Teil in den letzten Jahren stark gestiegen, warum Investor zu günstigeren Einstandspreisen als im freifinanzier-
(z. B. Dachgeschossaufstockungen, Nachverdichtungspotenzial sollte ein Unternehmen dann überhaupt seine eigenge- ten Wohnungsbau ein, im Einkauf liegt der Gewinn bzw. in die- Sus: Da kann ich Herrn Isenberg nur beipflichten. Grundsätzlich
auf dem Grundstück etc.) als auch bezüglich werterhöhenden nutzte Immobilie verkaufen? sem Fall die „stille Reserve“, zukünftige Wertsteigerungen am halte ich es immer für bedenklich, wenn der Staat eingreift oder
nachträglich noch zu realisierenden baulichen Maßnahmen. Sus: Eine unternehmenseigene Immobilie erfordert das Know- Immobilienmarkt noch gar nicht berücksichtigt. eingreifen muss. Märkte werden bestimmt durch Angebot und
Ebenso überprüfen wir die aktuelle Mietsituation auf Mietstei- how und entsprechende personelle Ressourcen, um sich um War- Nachfrage und sollten sich in einem gesunden Umfeld selbst re-
gerungspotenziale, die Mieterstruktur und das aktuelle Flächen- tung und Verwaltung sowie Weiterentwicklung zu kümmern. 9. Ist das aus Ihrer Sicht eine nachhaltige Entwicklung oder gulieren. Wenn dies nicht der Fall ist und Fehlentwicklungen auf-
nutzungskonzept. Daneben sehen wir uns die ggf. erforderliche Diese Ressourcen sind oftmals und insbesondere bei vielen mit- eine Momentaufnahme? Welche Käufer fragen denn geför- treten, halte ich das Eingreifen durch geeignete Maßnahmen für
Investitionsseite im kurz-, mittel- und langfristigen Bereich, ins- telständischen Unternehmen nicht vorhanden. Eine Strategie derten Wohnraum verstärkt nach und was glauben Sie, ist sinnvoll und aus sozialpolitischen Aspekten bei einem so wichti-
besondere unter den energetischen Anforderungen des Gesetz- des Unternehmenseigentümers kann daher im sog. „Sale & Lea- das Motiv dabei? gem Gut wie Wohnraum auch für erforderlich. Die Politik sollte
gebers, an. Bei den Eheleuten ergab sich folgendes Bild: Für das se-Back“-Verfahren liegen. Hierbei wird die Unternehmensim- Sus: Diese Entwicklung sehe ich definitiv als nachhaltig. Bis vor Bürokratie im Baugenehmigungsverfahren reduzieren und An-
Objekt gab es fast 20 Jahre lang kein professionelles Immobilien- mobilie an einen Investor veräußert, wobei sich der Unternehmer Kurzem war diese Form der Investition nur dem Staat selbst oder reize schaffen, dass weiter in bezahlbaren Wohnraum investiert
management. Dadurch wurde versäumt, die Mieten im gesetz- langfristig das Mietrecht in seiner Immobilie sichert und dabei der Kirche vorbehalten. Als Investor kommen sowohl vermögen- wird. Gleichzeitig sollte über eine sinnvolle Unterstützung von
lich möglichen Rahmen anzupassen. Neuvermietungen wurden auch Einfluss auf die Miethöhe nimmt. Der Vorteil: Der Unter- de Privatkunden, Family Offices als auch Stiftungen und Versor- Wohnungsbedürftigen nachgedacht werden. Enteignungsdis-
häufig ohne Mietanpassungen vorgenommen. Zusätzlichen nehmer erhöht aus dem Transaktionserlös seine Liquidität, die gungswerke in Frage. Im Grunde genommen bietet diese Investi- kussionen oder Verschwendung von Steuergeldern durch den
Potenziale in Form von Aufstockung oder Anbau gab es nicht. wiederum für Expansion und Investition in das eigentliche Kern- tionsform jedem Anleger, der langfristig plant, eine renditestarke Rückkauf von Wohnungsbeständen lösen nicht das eigentliche
geschäft verwandt werden kann. Gleichzeitig ist eine langfristige Kapitalanlage mit großen Chancen auf Wertsteigerung. Wir hat- Kernproblem und schaden gleichzeitig der Wirtschaft.
und kalkulierbare Sicherheit in Punkto Miethöhe und Laufzeit ten einen Verkauf an eine Privatperson, die mit dem Erwerb von
gegeben. Ein weiterer Vorteil ist, dass Instandhaltungskosten gefördertem Wohnungsbau für ihre Enkelkinder investiert hat.
der Immobilie mietvertraglich auf den neuen Investor überge- Dieser generationenübergreifende Gedanke, Vermögen in der
hen sowie bisher gebundene Mitarbeiter-Ressourcen freiwerden. Familie weiterzureichen und anzusparen, ist in meinen Augen
Ebenfalls können erforderliche Investitionskosten in die Unter- eine sehr clevere Strategie.
nehmensimmobilie mit dem Investor im Zuge des Transaktions-
prozesses kosteneinsparend für den Unternehmer „verrechnet“
werden. Wir helfen mit unseren Experten dabei, herauszufinden
unter welchen Voraussetzungen sich ein „Sale & Lease-Back“-Ver-
fahren lohnt.

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