Page 31 - IHEDATE l'annuel 2015

Des entreprises et des territoires I31
SOPHIE KNAPP fINANCIARISATION sur la ville
Juillet 2015, le jour se lève sur Paris qui connaît une nouvelle période de canicule. Le long du
boulevard Victor, les camions et les pelleteuses s’activent pour terminer dans les délais le « Balardgone » (voir encadré). Sur ce vaste espace en bordure de périphérique, activités publiques et privées se côtoieront prochainement : la Cité de l’Air, le nouveau siège du minis- tère de la Défense qui accueillera les états-majors de 3 armées et un projet de 90 000 m2 d’immobilier de bureaux pour des grands groupes.
Ce vaste chantier illustre dans la ville un nouveau modèle. Pour Ludovic Halbert, docteur en géographie économique, on assiste à une implication croissante, en particulier dans les métropoles, des investisseurs financiers et des fonds d’investissement dans la production de l’immobilier économique.
Pour comprendre ce qui a changé depuis quelques années, il est intéressant de regarder comment le Balardgone est né, à partir d’un montage classique en parte- nariat public privé (PPP), entre le ministère de la Défense et le consortium Opale Défense. Ce dernier aura pour fonction, durant 30 ans, de construire et d’exploiter cet ensemble immobilier pour le compte de l’Etat. Un constructeur va fabriquer et rénover cet espace ; plusieurs prestataires de services en assureront le chauffage, l’entre- tien et la restauration. Des fonds d’investissement vont contribuer à apporter le capital nécessaire à amorcer cette opération dont le budget s’élève à 1 milliard d’euros à la construction et à 2,5 milliards sur 30 ans d’exploitation. Le 1er milliard, nécessaire dès le début pour fabriquer cet espace, repose sur un apport de l’Etat à hauteur de 300 millions et de 700 millions provenant du groupement privé.
L’origine des capitaux
Si le montage en PPP est désormais devenu très classique, ce qui intéresse Ludovic Halbert, c’est l’origine des capitaux nécessaires à la fabrication de cet espace. Les 300 millions apportés par l’Etat proviennent d’une part de la vente du patrimoine immobilier de l’Etat et d’autre part de la vente d’un bail sur 60 ans à hauteur de 220 millions d’euros auprès d’un fonds d’investissement, Axa Real Estate Investment Managers (Axa REIM), qui va fabriquer 90000m2 qui seront eux-mêmes revendus à d’autres fonds d’investissement.
Pour atteindre le milliard nécessaire au financement de ce projet immobilier, la Caisse des dépôts et consignations apportera du capital, ainsi que deux fonds d’investissement, l’un monté par Dexia, l’autre par le groupe de la Caissed’Epargne.
Ludovic Halbert
Géographe, ancien élève
de l’Ecole Normale Supérieure de Fontenay-aux-Roses, agrégé et titulaire d’un doctorat
en géographie, est chargé
de recherche au CNRS.
Ses recherches portent
sur les métropoles, les stratégies de localisation des entreprises, l’immobilier de bureaux,
les activités de services aux entreprises et les industries culturelles.
LUDOVIC HALBERT
R
D
©
© Sophie Knapp