Page 103 - Demo

ÌÎÑÊÂÀ ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ ÐÎÑÑÈß ÌÈÐ
ïîíÿòü, ïðîàíàëèçèðîâàòü è ó÷åñòü òèïû è óñëîâèÿ ôèíàíñèðîâàíèÿ ñäåëêè.
Óñëîâèÿ ïðîäàæè. Ýòîò ýëåìåíò îòíîñèò- ñÿ ê ìîòèâàöèè ïîêóïàòåëÿ è ïðîäàâöà. Îñî- áûå ìîòèâàöèè ñòîðîí â ñäåëêå âî ìíîãèõ ñè- òóàöèÿõ ìîãóò ïîâëèÿòü íà óïëà÷èâàåìûå öåíû è äàæå ñäåëàòü íåêîòîðûå ñäåëêè íåðûíî÷- íûìè. Ãîñòèíèöû ÷àñòî ïðîäàþòñÿ â ïàêåòå ñ äðóãèìè ìíîãî÷èñëåííûìè âèäàìè ñîáñòâåí- íîñòè, êîòîðûå, â ñâîþ î÷åðåäü, òðåáóþò ïî- ïðàâîê íà óñòðàíåíèå âëèÿíèÿ ýòîãî ôàêòîðà.
Ðàñõîäû, êîòîðûå äîëæíû áûòü ïðî- èçâåäåíû ñðàçó ïîñëå ïîêóïêè ãîñòèíè- öû. Ê òàêèì ðàñõîäàì ìîæíî îòíåñòè çàòðà- òû íà ðåìîíò èëè çàìåíó ñîîðóæåíèé, èëè èõ ÷àñòåé, çàòðàòû íà ëèêâèäàöèþ çàãðÿçíåíèÿ îêðóæàþùåé ñðåäû èëè çàòðàòû, ñâÿçàííûå ñ èçìåíåíèåì ñòàòóñà çåìëåïîëüçîâàíèÿ.
Ðûíî÷íûå óñëîâèÿ. Óñëîâèÿ ðûíêà âî âðåìÿ ñäåëêè ïî ïðîäàæå ñîïîñòàâèìîãî èìóùåñòâà ìîãóò îòëè÷àòüñÿ îò óñëîâèé íà äàòó îöåíêè îöåíèâàåìîãî èìóùåñòâà ãîñòè- íèöû. Ôàêòîðû, âëèÿþùèå íà óñëîâèÿ ðûíêà, âêëþ÷àþò áûñòðîå ïîâûøåíèå èëè ïîíèæå- íèå ñòîèìîñòè èìóùåñòâà, èçìåíåíèÿ â íà- ëîãîîáëîæåíèè, êîëåáàíèÿ ñïðîñà è ïðåä- ëîæåíèÿ. Íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî ýòè ïîïðàâêè, êàê ïðàâèëî, îïðåäåëÿþòñÿ ïî äàííûì ðåãè- îíàëüíûõ ðûíêîâ, ìîæåò áûòü òàêæå ïîëåçíà èíôîðìàöèÿ è íàöèîíàëüíîãî ðûíêà.
Ìåñòîïîëîæåíèå. Çíà÷åíèå â ýòîé êàòå- ãîðèè èìååò ïðåñòèæíîñòü ðàéîíà ìåñòîïî- ëîæåíèÿ, áëèçîñòü ê èñòî÷íèêàì ýíåðãîñíàá- æåíèÿ, áëèçëåæàùèå êîìïàíèè ïî äîñòàâêå åäû è íàïèòêîâ (âàæíî ïðè àíàëèçå íåáîëü- øèõ ãîñòèíèö) è íàëè÷èå êîíêóðåíòîâ. Ïðè çíà÷èòåëüíûõ ðàçëè÷èÿõ, ñâÿçàííûõ ñ ìåñòî- ïîëîæåíèåì, íåîáõîäèìî ñäåëêó èñêëþ÷èòü èç ñðàâíåíèÿ.
Ôèçè÷åñêèå õàðàêòåðèñòèêè. Ê íèì îò- íîñÿòñÿ âîçðàñò è íàëè÷èå, íàïðèìåð, áàñ- ñåéíîâ, êîíôåðåíö-çàëîâ, ïàðêîâîê, ôèòíåñ- çàëîâ è ò.ä., à òàêæå èõ ðàçìåðû. Ãîñòèíèöû ñ áîëüøèì êîëè÷åñòâîì íîìåðîâ ïðîäàþòñÿ ïî öåíå çà íîìåð äåøåâëå, ÷åì ñ ìåíüøèì êîëè÷åñòâîì, ïðè ïðî÷èõ ðàâíûõ îáñòîÿòåëü- ñòâàõ. Èçáûòî÷íàÿ ïëîùàäü ó÷àñòêà çåìëè òàêæå òðåáóåò ïîïðàâêè.
Ýêîíîìè÷åñêèå õàðàêòåðèñòèêè. Ðàçëè- ÷èå â êà÷åñòâå óïðàâëåíèÿ è âåëè÷èíå îïåðà- öèîííûõ ðàñõîäîâ ìîãóò áûòü ó÷òåíû â äàí- íîé êàòåãîðèè. Ñëåäóåò îáðàòèòü âíèìàíèå, ÷òîáû êîððåêòèðîâêè íå äóáëèðîâàëèñü.
Íàçíà÷åíèå/ïîçèöèîíèðîâàíèå.
Êîìïîíåíòû ñòîèìîñòè, íå ñâÿçàííûå ñ íåäâèæèìîñòüþ. Çäåñü äîëæíû áûòü ó÷- òåíû äîïîëíèòåëüíûå ðàçëè÷èÿ â äâèæèìûõ àêòèâàõ. Äâèæèìîå èìóùåñòâî, èíòåðåñû â áèçíåñå èëè äðóãèå îñîáåííîñòè, êîòîðûå íå ñîñòàâëÿþò íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ìî- ãóò âêëþ÷àòüñÿ ëèáî â öåíó ñäåëêè, ëèáî â èíòåðåñ ñîáñòâåííîñòè íà îöåíèâàåìîå èìóùåñòâî. Òèïè÷íûìè ïðèìåðàìè äâèæè- ìîãî èìóùåñòâà ÿâëÿþòñÿ ìåáåëü, îòäåëêà è îáîðóäîâàíèå â ãîñòèíèöå èëè ðåñòîðàíå».
qл%›...%“2ь C!,ме...е..., 2=*,. м%делеL "...е“е..., *%!!е*2,!%"%* %че",д...=9.
b “2=2ье &Šе%!, , C!=*2,*= %це...*, “2%,- м%“2, г%“2,...,ц[, %C3Kл,*%"=......%L " ›3!...=ле hм3?е“2"е....../е %2...%ше..., " pt, " *=че“2"е C!,ме!= %C!еделе..., д,=C=ƒ%...= “2%,м%“2, “!="...,2ель.../м C%д.%д%м C!,"%д,2“ “лед3ю- ?= 2=Kл,ц= (“м. д=лее 104). Š=*›е " “2=2ье 3*=ƒ=...%, ч2% «Èíôîðìàöèÿ îá îáúåêòàõ-àíàëî- ãàõ (ôèçè÷åñêèå õàðàêòåðèñòèêè, öåíîâûå ïà- ðàìåòðû ñäåëîê) ïîëó÷åíà èç îòêðûòûõ èñòî÷- íèêîâ è ìîæåò îòëè÷àòüñÿ îò ôàêòè÷åñêèõ äàííûõ. Ñîñòàâ è îáúåì êîððåêòèðîâîê, èñ- ïîëüçóåìûõ â ðàñ÷åòå, ÿâëÿåòñÿ óñëîâíûì è äîëæåí áûòü îáîñíîâàí ýìïèðè÷åñêèì ïóòåì».
qл%›...% “*=ƒ=2ь, " чем C!=*2,че“*= ,л, 2е%!е2,че“*= це......%“2ь 2=*%г% C!,ме!=, е“л, ...е2 ...,*=*,. C% “...е...,L. e?е K%лее “л%›...% =...=л,ƒ,!%"=2ь C!,"%д,м/L C!,ме!, 3ч,2/- "= , ч2% ..., %д...= ,ƒ ““/л%* ...= ,...2е!...е2 “=L2/ ...е %2*!/"=е2“ , , “л%›...% C%... 2ь, ч2% C!%д=- "=л%“ь, K/л, л, .2% C!едл%›е..., ,л, “дел*,.
Šем ...е ме...ее, дл "%ƒм%›...%г% ч,2=2е- л 3*=ƒ=......%L “2=2ь, .%2ел%“ь K/ %2ме2,2ь, ч2% îáúåêòû-àíàëîãè è îáúåêò îöåíêè îò- íîñÿòñÿ ê ðàçíûì óðîâíÿì ãîñòèíè÷íûõ îáúåêòîâ ñ òî÷êè çðåíèÿ êà÷åñòâà. l%›...% C!%"е!,2ь, *=*%е *%л,че“2"% ƒ"еƒд .=!=*2е!- ...% дл “е2еL Holiday Inn , Radisson SAS, .%2 л3чше Radisson Blu, " “!="...е...,, “ Hilton , Marriott Renaissance. bC!%чем, “ 3че2%м "!е- ме..., “2!%,2ель“2"= , %2“32“2", !е...%"=ц,L, 2!е2,L %KAе*2-=...=л%г, "%ƒм%›...%, “2%,л% K/ C%...,ƒ,2ь, ...% .2% 2!еK3е2 *%!!е*2...%г% %K%- “...%"=..., . d=›е “!="...,"= %2*!/2/е д=....../е C% !е“2%!=...=м, C!ед%“2="л ю?,м 3“л3г, C,- 2=..., " =...=л,ƒ,!3ем/. %KAе*2=., %че",д...%, ч2% %..., ...е “%C%“2=",м/.
ÐÎÑÑÈß ÌÈÐ
9 Åñëè ïðîàíàëèçèðîâàòü ïîäðîáíåå, ìîæíî ïîêàçàòü, ÷òî ÷àñòü êîððåêòèðîâîê äóáëèðóþò äðóã äðóãà, à äëÿ íåêîòîðûõ ñåãìåíòîâ ðûíêà öåíîî- áðàçóþùèõ ôàêòîðîâ íåäîñòàòî÷íî.
1266 • l`i • 2017 103 a~kkeŠem| • RWAY
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà