Page 132 - Comentarios al Reglamento de inscripción de Registro de Predios

COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

A su vez, las habilitaciones residenciales se sub clasifican en: i) Convencionales. ii) De tipo
progresivo. ii) Con Construcción Simultánea, a su vez se clasifica en: Con venta garantizada
de lote, con venta de viviendas edificadas, destinadas a vivienda temporal o vacacional.
1.3. Licencia de habilitación urbana
Constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización
para la ejecución de obras de habilitación urbana 131 . Las Modalidades de aprobación se
regulan en el artículo 10 de la Ley 29090; indicándose, además que la inscripción en
Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las Modalidades B, C y D
se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas
con construcción simultánea y venta garantizada de lotes, en las que se realiza la anotación
preventiva de la predeclaratoria y la preindependización una vez obtenida la licencia de
edificación, en concordancia con los artículos 36.3 y 36.5 del Reglamento de la Ley 29090,
aprobado por el Decreto Supremo N° 024-2008-VIVIENDA.
II. Anotación preventiva de la compraventa garantizada y la cesión de posición contractual
2.1. Antecedentes
La Ley 26878 (derogada. “Ley General de Habilitaciones Urbanas”, normaba el procedimiento
simplificado para la aprobación de habilitaciones urbanas nuevas, la regularización de aquellas
habilitaciones ejecutadas que no habían culminado los trámites municipales respectivos
y la regularización de las lotizaciones informales que sin constituir habilitaciones urbanas
contaban con construcciones parcialmente consolidadas.
El artículo 4 de la citada Ley y el artículo 8 del T.U.O. de su Reglamento (D.S. N°
010-2005-VIVIENDA. (derogado) establecían que el procedimiento se encontraba constituido
por dos etapas: a. La Aprobación de la Habilitación y b.La Recepción de Obras. Asimismo,
la etapa de aprobación de la habilitación urbana podría contener la autorización para llevar a
cabo construcciones simultáneas y para celebrar contratos de compraventa garantizada.
Actualmente, las habilitaciones urbanas son reguladas por la Ley N° 29090 “Ley de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones” vigente desde el 28/9/2008; derogando la ley anterior.
2.2. Compraventa garantizada
Como bien lo afirma el Tribunal Registral las ventas garantizadas son en realidad compra
ventas que forman parte de la habilitación y que tienen la garantía que haya prestado el
propietario de la misma para que se cumplan las obras de habilitación. Esta figura lo que
permite es la venta de los terrenos resultantes de la habilitación antes de que se concluyan
las obras de la misma (en el procedimiento regular solo con la recepción de obras se
autoriza la transferencia de los lotes resultantes) de tal manera que el habilitador pueda
enajenarlos y con los ingresos que de ello obtenga pueda financiar el cumplimiento de las
obras de habilitación 132 .
2.3. Procedimiento registral
De los artículos 34 y siguientes del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y del
artículo 10 de la Ley 29090 se puede colegir que, la inscripción registral de las habilitaciones
urbanas se realiza con posterioridad al otorgamiento de la recepción de obras, salvo que
se trate de habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes,
supuesto que puede darse en cualquiera de las modalidades de aprobación de la licencia de
habilitación; en cuyo caso se realiza la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana.
Es así que, una vez obtenida la licencia de edificación se efectúa la anotación preventiva de
la predeclaratoria y la pre-independización (que se efectuará de acuerdo a lo indicado en los
artículos 35 y 38 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios)
131 Artículo 7 de la Ley 29090.
132 Resolución N° 028-2012-SUNARP-TR-A de fecha 20 de enero de 2012.

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