Page 121 - 123456

‫מיסוי מקרקעין‬

‫‪ .15‬בסיס המס ‪    ‬‬

‫❑ כללי מיסוי המקרקעין נכללים אמנם בחלק הדין המהותי‪ ,‬אך בשל הקושי להתמצא בחקיקה מומלץ לזכרם‪.‬‬

‫§‪655-09‬‬ ‫ככלל‪" ,‬מכירה" החייבת במס היא העברת "זכות במקרקעין"‪ ,‬בין בתמורה ובין שלא בתמורה‪ ,‬בין באופן רצוני ובין‬ ‫❑‬
‫באופן כפוי‪ .‬ההגדרה הרחבה של "מכירה" בחוק המיסוי נועדה ללכוד ברשתה כל העברה של "זכות במקרקעין"‪.‬‬

‫❑ "זכות במקרקעין" שהעברתה‪ ,‬בין בתמורה ובין שלא בתמורה‪ ,‬חייבת במס היא אחת מאלה‪ )1( :‬בעלות; (‪ )2‬חכירה‬
‫לדורות (שכירות מעל ‪ 25‬שנים); (‪ )3‬הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל (גם לתקופה הקצרה מ‪ 25-‬שנה)‪ )*( .‬ככלל‪655-09§ ,‬‬

‫העברה של זכות במקרקעין‪ ,‬שאינה נמנית עם הזכויות הללו‪ ,‬אינה חייבת בדיווח וממילא אינה חייבת במס‪.‬‬

‫§‪660-09‬‬ ‫פעולה באיגוד מקרקעין ‪ -‬שהוא תאגיד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין ("חברת גוש‪-‬חלקה") ‪ -‬חייבת במס‬ ‫❑‬
‫שבח ובמס רכישה (זאת למעט הקצאה ‪ -‬הקצאה אינה חייבת במס שבח‪ ,‬אך חייבת במס רכישה)‪.‬‬

‫§‪665-09‬‬ ‫יש להבחין בין פעולות במקרקעין שאינן מהוות "מכירה" ולכן אינן חייבות כלל בדיווח לרשויות המס‪ ,‬לבין פעולות‬ ‫❑‬
‫במקרקעין המהוות "מכירה" אך ניתן להן פטור ממס מטעמים שונים (ראו רשימת הפטורים בהמשך)‪.‬‬

‫❑ להלן העברות שאינן מהוות "מכירה" ולכן אינן חייבות במס‪ )1( :‬העברה על‪-‬פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין‪,‬‬
‫בין בני הזוג או מבני הזוג לילדיהם; (‪ )2‬הקניות על‪-‬פי חוק לנאמן‪ ,‬לאפוטרופוס‪ ,‬למפרק או לכונס נכסים; (‪665-09§ )3‬‬

‫הורשה וכן חלוקה ראשונית של נכסי העזבון‪ ,‬אלא אם כן שולמו במסגרת החלוקה תשלומי איזון‪.‬‬

‫§‪720-09‬‬ ‫הפקעה שאין עמה תמורה אינה מהווה "מכירה"; הפקעה שהתמורה שניתנה בעדה היא זכות אחרת במקרקעין‪,‬‬ ‫❑‬
‫פטורה ממס‪ .‬הפקעה שהתמורה שניתנה בעדה היא בכסף היא "מכירה" החייבת במס (אך בשיעור מופחת)‪.‬‬

‫§‪685-09‬‬ ‫❑ השבח מחושב על‪-‬ידי הפחתת שווי הרכישה של הזכות במקרקעין (השווי ביום הרכישה) משווי המכירה (השווי‬
‫ביום המכירה)‪ ,‬ומכאן החשיבות שבהגדרת "יום המכירה" ו"יום הרכישה" (ראו להלן מקרים בולטים)‪.‬‬

‫❑ לעניין קביעת "יום המכירה" ‪ -‬כאשר מותנית המכירה באישור בית המשפט‪ ,‬יהיה יום המכירה יום אישור העסקה בידי‬
‫בית המשפט; במכירה בהוצאה לפועל‪ ,‬יהיה יום המכירה יום אישור העסקה בידי רשם ההוצאה לפועל; במכירה בידי §‪690-09‬‬

‫המדינה‪ ,‬רשות הפיתוח או קק"ל‪ ,‬יהיה יום המכירה יום אישור העסקה בידי רשות מקרקעי ישראל‪.‬‬

‫§‪695-09‬‬ ‫❑ אם הזכות במקרקעין התקבלה על‪-‬ידי המוכר בירושה‪ ,‬ייקבע שווי הרכישה כך‪ )1( :‬אם המוריש נפטר לפני ‪1.4.1981‬‬
‫‪ -‬שווי הזכות ביום פטירת המוריש; (‪ )2‬אם המוריש נפטר לאחר ‪ - 1.4.1981‬השווי שבו נרכשה הזכות בידי המוריש‪.‬‬

‫§‪675-09‬‬ ‫❑ מדרגות מס רכישה‪ :‬ברכישת דירת מגורים שאינה יחידה ‪ 2 -‬מדרגות (‪ ;)10% ,8%‬ברכישת דירת מגורים יחידה‬
‫בידי תושב ישראל ‪ 5 -‬מדרגות (‪ ;)10% ,8% ,5% ,3.5% ,0%‬ברכישת נכס שאינו דירת מגורים ‪ -‬מדרגה אחת (‪.)6%‬‬

‫§‪675-09‬‬ ‫❑ תנאי לזכאות לחישוב לפי ‪ 5‬מדרגות הוא שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הרוכש; לעניין זה‪ ,‬הרוכש ייחשב‬
‫לבעל דירה יחידה גם כאשר‪ )1( :‬בבעלותו דירת מגורים נוספת שהיתה דירתו היחידה עד מועד רכישת הדירה החדשה‪,‬‬
‫ובלבד שימכור אותה בתוך ‪ 18‬חודשים מיום הרכישה (או בתוך ‪ 12‬חודשים ממסירת החזקה בדירה החדשה ‪ -‬אם זו‬
‫נרכשה מקבלן); (‪ )2‬בבעלותו שתי דירות מגורים נוספות והדירה שרכש היא "דירה חלופית" לדירות אלה; (‪ )3‬בבעלותו‬

‫לא יותר משליש (‪ )1/3‬מדירת מגורים נוספת‪ ,‬או לא יותר מחצי (‪ )1/2‬מדירת מגורים שקיבל בירושה‪.‬‬