Page 35 - Guide Construire et rénover au Luxembourg

Qui dit second logement dit-il nouveau crédit ?
La vie réserve parfois de bonnes surprises ! Parce que la famille s'agrandit, parce que l'évolu on professionnelle est synonyme de nouvelles responsabilités, mais aussi de muta on, parce qu'on cherche à se rapprocher d'une ville universitaire... Bref, il n'est pas rare que l'on soit amené à envisager l'achat d'un nouveau logement sans que le crédit du premier ne soit achevé. Que faire ?
Il faut dans ces cas-là faire vite (le marché immobilier est tendu au Grand-Duché et les bonnes occasions ne sont pas légion), sans prendre de risques nanciers.
La plupart des organismes bancaires vous proposeront ce e op on : un crédit-relais (on parle aussi de crédit pont, crédit bridge ou soudure) qui permet d'assurer la liaison entre les deux transac ons, quand il faut acheter le second bien immobilier avant d'avoir vendu le premier. Concrètement, l'établissement prêteur avance à l'acheteur entre 50 % et 80 % du montant de la valeur es mée du premier bien pour une durée de 1 à 2 ans. L'acheteur ne remboursera au prêteur que les intérêts du prêt, celui-ci étant des né à être soldé lors de la vente.
Exemple :
•Montant de la vente: 300 000 €
•Montant de l'achat: 450 000 €
•Montant du prêt relais: 240 000 € (en e et, par sécurité, les
banques ne nancent qu'une par e du prix de vente).
•Montant du prêt principal: 450 000 -240 000 = 210 000 €.
Explica on : si vous devez acheter votre nouveau logement en janvier, mais que le logement ini al ne sera vendu qu'en septembre, il faut bien dès janvier « signer un chèque » de 450 000 euros. Ce e somme est nancée par le crédit-relais et un emprunt supplémentaire sur le long terme (à moins que vous ayez de l'épargne disponible). En septembre, le logement ini al vendu, vous percevez 300 000 euros. Vous remboursez le crédit- relais et il vous reste 60 000 euros. De quoi an ciper une part des remboursements du prêt principal. Cependant, nous n'avons pas tenu compte des frais annexes (commissions d'agence, etc.).
Notez par ailleurs que ce montage peut prendre en compte la part de crédit restant à rembourser sur le premier logement et que par ailleurs, l'organisme bancaire vous délivrera une a esta on de solvabilité pour faciliter les démarches liées au nouvel achat (pour l'agence immobilière et l'acte notarié).
Le danger : a en on à ne pas sures mer la cote de votre logement ! Cela pourrait compliquer le montage. En pra que, les banques vous accompagnent et perme ent, éventuellement, de ne commencer à rembourser le prêt principal de la nouvelle maison qu'une fois le crédit-relais remboursé (par plusieurs mensualités puis le solde au moment de la vente).
Du sur mesure
La plupart des organismes bancaires et de crédit proposent des solu ons de crédit-relais, mais aussi des plans de nancement personnalisés : si vous avez souscrit un plan d'épargne logement, ou si vous réunissez les critères liés à des aides de l’État pour accéder à la propriété.
Dans ce dernier cas, les mensualités sont éventuellement considérées comme des loyers et vous devenez pleinement propriétaire quand vous avez la capacité de verser ce qu'il reste à payer par rapport au prix ini al.
Les taux d'intérêt
Si nous sommes actuellement dans une conjoncture où les taux sont historiquement bas (ce qui n'empêche pas de faire jouer la concurrence pour gagner quelques dixièmes de point), le choix le plus courant est d'opter pour un taux xe (qui sera le même durant toute la durée du prêt).
Dans certaines périodes, le taux variable est préférable. Il suit le cours des marchés. Avec les risques que cela engendre...
Il existe en n des taux xes... révisables. Il est xe pendant une période, et à une date précise, on a le choix de renégocier (sans frais) un nouveau taux ( xe, encore, ou variable, selon la conjoncture).
Pour toutes les ques ons liées au nancement, entourez- vous de conseils avisés :
• de votre agent immobilier ou notaire
• de votre banque (en consultant des concurrents si besoin)
• d’associa ons de consommateurs ou des organismes d’État (portail Luxembourg.public ou Union luxembourgeoise des consommateurs (ULC) par exemple).