Page 67 - 宝能视界-2019第一期（总第1期）

INSIGHT 洞 察 深度解读

如今，商业业态早已突破零售+餐饮+少量娱乐主力店的传 的地性只在于商场本身。过度依赖“网红品牌”吸引人流是

统形式，艺术、展览、活动、混合不定性空间的重要性越 很容易陷入的误区，“网红”难以“长红”，通过营销或各种噱
来越大，这是商场形成目的性人流取向的基础，是带来商 头 在 一 个 时 段 形 成 目 的 地 性 难 以 持 久 。 如 L i n e
业体个性的基础。未来，商场的目的地性不会是仅仅提供 Friends，从往日的大排长龙到现今的默默无闻，简直是个
了几个特定品牌就能吸引全城追捧的操作方式，商场的目 商业版的沧海桑田。

基于如此丰富的业态功能，对外界面打造和与城市景观的 口、ICONSIAM9层的主题运河餐饮街的高区通高复合主

在用地限制没那么苛刻的地块，也有主动做高的优秀案例， 最大化利用密度的做法，这样操作一般要多出两到三层，看 互动，也都有了更高需求。例如HYSANPLAZA 13楼的诚 题功能区等等，都很好的借用了开放界面与城市景观互
这既需要勇气，也需要实力。例如曼谷的ICONSIAM、苏州 似主动退让，实际上增加了人群活动面积。其优势在于，运 品书店、六本木的40多层艺术厅、曼谷GAYSORN位于十 动，而这些，都是高区特有的优势。
的新光天地、香港最新的K11 MUSEA，还有大阪的难波 营上，打造外部营销活动的丰富性、事件聚集能力大大增 多层的高空艺术商务空间、南宁万象城的高区开放大窗
城。商业主动牺牲本可以摊开铺满的覆盖面积，在外围开辟 加，最终为运营和招商都带来了多样性。体验上，这种公园

大量绿化广场空间，同时在商业体量上做出一层层退台。 式商业让市民拥有了更多的活动空间，也为消费者提供了一
个理由，先来逛公园、玩活动，再就有了消费。 基于当下
退台设置并不影响建筑法规覆盖率的规定值，缩减每层空间 越发强调游走体验感与空间性的商业趋势下，高区设置还有

的建筑面积，是开发商将面积往高区堆叠的刻意为之。比起 更多的理由和处理方式。

一、未来，商场的目的地性只在于商场本身

在现阶段国内一二线城市，商业空间供远大于求，加上电 逛街的客流效率已早不如前。空间目的地式和事件体验式

商和物流的极速发展带来的冲击，线下商业空间的红海竞 的消费形式，及其带来的人流聚合能力在商业体中的地位
争愈发强烈，消费者对商业空间的需求早已不只是一站式 必将提升。所以，在最大化使用首二层的同时，利用坪效
购物饮食吃喝玩乐，而是更多在体验端，期待获得其他商 不那么高的高区，打造目的地和独特性可以形成一个潮
业体或线上消费给不了的体验。从这个角度说，消费者更 流，甚至通过牺牲部分首二层来创造一些地面开放式的活

希望从线下体验中获得更有创意的空间和业态。 首二层直 动空间，比起直接靠封闭大盒子入口来吸引人流可能更加
达的便利性对商家仍是颗定心丸，租金最高，但自然进店 有效。

（索尼公园算是个极端案例，在项目重建的过渡阶段用公园打造目的地，将商业放置于地下，是近期改造重建项目的一

个非常特别的处理方式。虽非拔高，逻辑类似，地下结合轨道交通是更因地制宜的项目开发技巧，期待完全重建后的索
尼公园） （曼谷暹罗天地 ICONSIAM，高区提供开放平台作为餐饮空间，同时旗舰店连接空中花园）

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