Page 84 - 宝能视界-2019第一期（总第1期）

（一）稳定与持久：文旅地产的对冲关系

从以往的地产与文旅产业增速对比来看，地产 旅游局的数据，房地产的增量开发业务规模在
增速极值一般领先文旅行业两到三年，除了经 12.9万亿左右，包括商品住宅11万亿、商业
济危机等特殊时段，二者基本保持着一定增速 地产1.9万亿。而存量管理业务规模则与增量

的对冲关系。 开发不相上下，达到12.3万亿，包括旅游地
从整体层面来看，关于文旅地产能掀起热潮的 产5.4万亿、商场运营5.3万亿、长租公寓
原因，华菁证券研究所地产行业首席分析师周 1万亿、写字楼0.6万亿。
雅婷提出了一个值得深度思考的点：“地产和文 商业地产和旅游地产是目前可见的、最大的两

娱行业作为经济周期中早期和末期的典型行业 个可匹配原有资金和收入规模的领域。有海外
代表，他们的业务组合起到了对冲经济周期的 分析师指出：“迪士尼如果没有地产业务，那
作用，成为大企业在经历过周期洗礼后的商业 它会是一个已经步入老年的传媒集团，但正因

模式选择。” 为其拥有地产板块，迪士尼正值壮年。”可见
拿去年数据分析，文旅方面，根据国内旅游抽 地产对于迪士尼的非凡意义。
样调查结果，2018年国内旅游人数55.39亿人 “文旅+地产”的打法是在经济周期中运用对冲
次，比上年同期增长10.8%。入境旅游人数 关系构建一个系统风险更小的业务结构。地产

文旅地产转型三部曲： 14120万人次，增长1.2%，出境旅游人数 开发得到的短周期巨额现金流投入到长期稳定
回报的文旅业务
14972万人次，增长14.7%；全年实现旅游总
收入5.97万亿元，同比增长10.5%。初步测 中，实现资金在久
毫无章法地“乱跑”，必然迷失在七彩泡沫中 算，全年全国旅游业对GDP的综合贡献为 期上的转换，对于

9.94万亿元，占GDP总量的11.04%。 商业模式的长期稳

在文化与旅游深度融合的大背景下，文旅产 反观另一种局面，如火如荼的文旅地产发展 地产方面，传统地产行业正面临从增量业务向 定性也起到至关重
存量业务转变的挑战。根据国家统计局、国家 要的作用。
业逐渐成为中国经济发展从量向质转变的一 浪潮中，有些房企显得有些财大气粗，在开
个缩影。文旅投资热的背景下，面临着市场 发文旅项目过程中惯用高举高打、大步扩张

骤变的房地产企业含泪告别地产黄金十年， 的方式，动辄投资数百、上千亿。而高速扩 （二）政企联动：创新运营成王道
从粗放式的增长模式中脱胎换骨，走到了悬 张对资金的需求量，极大地考验着企业的融
崖边上，众多房企转头发现：文旅地产这个 资能力和资金运转能力。 目前中国的文旅地产开发的局 抛售阿那亚，比其获取价款 目做到了年销10亿的文旅地
炙手可热的万亿级市场，已迎来路径多元的 面跟40多年前改革开放的局 还低了1.4亿。2015年，阿那 产项目，其成功秘诀在于，

“战国时代”。 一个不争的事实是，文旅地产就像是七彩泡 面有些相似性，有着自下而 亚全面改革，以一个全新的 开发商从一开始就把自己定
沫，看起来绚烂美丽，实际上幻梦易破，高 上的改革创新热情，很多企 面貌杀出江湖， 5分钟短视 位为“生活方式的提供商”而不

虽然越来越多房企卷入到多元转型的迷思之 质量的文旅地产少之又少。作为中长期布局 业对文旅发展抱有玫瑰金色 频《全中国最孤独的图书 仅仅是传统开发商，因而摒
中，但大多数地产企业的思维方式还停留在 的项目，文旅地产往往需要经历8-10年的开 般的美丽梦想，他们都试图 馆》爆红，几个月内点击量 弃了以营销为导向、快速周
住宅地产时代，靠着地产赚快钱实现曲线救 发周期，想要盈利则需要更久的时间，后续 闯进文旅产业，因而每年的 超过2000万次。抓住了时代 转的开发模式，真正从运

国的思路宛若戴在开发商头上的“紧箍咒”，一 力不足，文旅IP与地产运营将难以“续命”。 资金需求量都超过上万亿。 的特质，又契合当下部分文 营、服务做起。从原先单一
时间难以摘除，不少地产公司向文旅产业的 以阿那亚为例，阿那亚原属 艺青年的兴趣，孤独图书馆 的不动产，转变为场所和内
转型观念，似乎还是没有跳脱出地产盈利的 文旅融合背景下，向左是鱼和熊掌不可兼 于亿城集团，2012年销售额 美得恰如其分，一时间成为 容的提供者，这种可供交际
这一传统商业模式，在他们的观念里，地产 得，向右是七彩泡沫美丽易破，面对“模式 仅4000多万，被视为不良资 了“网红爆款”。 的社群概念，显然是一次革

和文旅就像是“鱼”和“熊掌”全然不可兼得。 困境”，文旅地产该何去何从？ 产。1年后，亿城作价2.6亿 阿那亚从一个默默无闻的项 命性的创新。

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