Page 88 - 宝能视界-2019第一期（总第1期）

（四）体验经济：构建复合型良性供需 （五）文旅地产转型三部曲

从主题和盈利模式上讲，早期我国文旅地产 文旅地产目前深植企业的地产基因在转型过 投资高达700亿，坦白讲，一般团队根本难
开发更偏重“旅”，主流模式为自然资源驱动 程中出现了很多水土不服的反应，习惯了地 以与之对抗，文旅地产这一火热商场，看不
型与主题产品驱动型两类，要么依托山河湖 产项目高周转、快回本的常态化模式，一下 见的硝烟从未停止，没有专业和实力，只能

海等自然资源，要么依托游艇码头高尔夫等 子要进入到高投入、长周期且需要精打细 沦为炮灰。
人造资源，以高级星级酒店作为带动点，辅 雕、反同质化的文旅项目多少显得有些手足 其次，财务预算决定了房企是否能在文旅地
以公寓、别墅等销售型物业盈利，主题和盈 无措。这种情况下，谱好“专业团队-财务预 产这条荆棘道路走下去。前面说到，文旅和
利模式都十分单一。 算-节奏把控”三部曲就是房地产企业转型文 地产业务组合起到了对冲经济周期的作用，

而现在的文旅地产开发则更偏重“文”，无 旅产业需要认真思考的。 因而有人说手握重金的房企转型文旅这样大
论是主题公园的火热兴起，还是都市消费 首先，专业的团队是资源整合能力的基石。一 投资的项目是具有绝对性优势的。
型文娱地产的热潮热卖，都彰显着盈利模 个具有强大IP创造运营能力的服务团队，才能 但实际情况是房地产企业的净负债率高的可

式的多元化，开发商不再局限于销售物 在竞争激烈的文旅市场站稳脚跟。比如文娱 达500%多，市场频频爆出企业债务危机，政
业、门票收入，转而向餐饮、酒店、周边 IP巨头华谊兄弟，他将多年电影IP与中国各地 策面临去杠杆、宏观经济下行，资金吃紧、
产品、IP衍生等多方向发散。 城市文化深度融合, 以內容为王打造多种体验 旅游项目去地产化等多方利空形势，如履薄
互动的娱乐型产品，全国布局20个城市，总 冰的投资方不得不变得越来越谨慎。
就主题乐园而言，一个成功的主题公园很大 络的“窗口”不断地渗透大众之心，持续扩大品
程度上能增强地区旅游的辐射能力，对该区 牌的影响力，进一步给该盈利模式注入了顽
域社会、经济、文化等领域都有广泛的关联 强的生命力。

效应。而怎样让主题公园建立多元盈利网， 从文旅地产的呈现模式讲，除了“主题公园”式
保持活力持续盈利，迪斯尼乐园作为主题公 区域综合开发，以及由点到城且集聚能力极
园绕不开的成功范例有许多值得我们借鉴和 强的都市消费型文娱地产打造，目前来看，

学习的地方。 特色小镇和“农文旅”这类投资较小的文旅项目
迪斯尼乐园在丰富的产业链组合中，乐园门 将受到追捧，特色小镇和“农文旅”（农业+文
票收益仅只是一小部分，娱乐、餐饮、住宿 创+地产）将为文旅地产从单一向多元化转变
等设施项目才是核心盈利点。同时，迪斯尼 提供新的思路。

通过影视、玩具，图书，电子游戏和传媒网
文旅项目的高投资、长周期、难周转、无 候讲究特有的节奏感就显得十分重要了。
模板、反同质化等特点，要求房地产企业 目前政策规范加之消费者体验阀值越来越
更要做好财务预算。房企若想沿用地产反 高，门票经济时代一去不复返，将自然风
哺旅游的思路也只能用原始的积累，这对 景、文化、高科技等多方融合、旅游项目

资金预算和原有地产业务的运营方面提出 必须是独特的、拥有完整的故事并且可持
了更高的要求。 续延展的、游客可深度参与体验且具有沉
最后，如果说财务预算决定了房企能否在文 浸感的，这里的任何一条想做到都不太容

旅地产这条荆棘的道路上走下去，节奏感则 易，然而任何一条做不到都不利于维持项
决定了房企能走多远。文旅项目的特性决定 目的可持续性。面对这样的局面，房地产
广受好评的世界级禅意旅居度假目的地—— 我们有理由相信未来文旅地产的局面一定是 了这一个长跑的过程，虽说路上对手风起云 企业如果毫无章法地“乱跑”，长跑路上必然
灵山小镇·拈花湾，以及衡水的“农文旅”创新 万花齐放，而非千篇一律。 涌，免不了你追我赶，相互厮杀，但一味追 迷失在七彩泡沫的幻梦里，离最初想要到

发展模式都是文旅地产行业的先驱者，这让 求速度很容易过度消耗、后劲不足，这个时 达的地方越来越远。

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