Page 3 - MFB 22 蔡昀蓁

前言

房地產為一國整體經濟成長的火車頭，因其可同時帶動許多相關

產業，如建築時所需的原物料，砂石、鋼鐵、水泥、木材以及其中的

人工，到完工後的裝潢、家具，以及後端銷售人員及物業管理等，皆

會增加就業機會及刺激消費，故房地產相關營建及銷售活動均會對經

濟活動產生帶動效果，其重要性不言而喻。然而房地產相較於股票、

債券、基金等金融商品，具有高異質性。例如不同方位、樓層等價格

就不同，而每筆交易金額動輒數百至數千萬，交易成本也較高。另

外，在購買時大多需向銀行貸款，以至於流動性相對較低。除此之

外，房地產市場也容易受政府政策影響，如土地用途劃分、公共建設

的興建、利率的升降等均會影響房地產市場。

在過去的文獻中對於房地產市場多有所探討，並從不同角度切

入，但卻偏重探討消費面 (如房價、報酬率、交易量或貸款違約率) 的

議題。舉例來說，在房價相關的文獻探討中，Lai and Van (2010) 發

現在 1987 年至 2000 年間，基本面因素佔美國房價增長變化的近

70%，但從 2000 年後，美國房價的增長則難以藉由基本面因素所解

釋。Mishkin (2007) 則觀察到利率除了會影響民眾持有房地產的成本

外，更會影響對房地產未來價格走勢的預期，因此當政府使用貨幣政

策來調控經濟狀況時，應考慮其對房地產市場之影響。Lastrapes (2002)

則是計算房屋價格對於貨幣供給量的動態影響，發現貨幣供給量對於

房地產市場有實際影響，且貨幣供給量的變動會間接影響利率，進而

影響房屋需求。Soo (2018) 則利用美國各城市當地新聞內容編制情緒

指標，發現此指標對於未來房價有一定預測能力。Hui et al. (2017) 透

過建構買賣雙方情緒指數及開發商情緒指數，發現兩種情緒指數在短

期及長期對房地產報酬率均有一定影響力。而在房屋交易量的探討文

獻中，Liu and Wang (2010) 指出貨幣供給量與房地產市場交易量波動

呈高度相關，Morgan et al. (2019) 發現使用限制貸款成數政策對於房

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