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FICHE THÉMATIQUE N° 2 75 SESSION

COMPARAISON D’UNE VENTE IMMOBILIÈRE
EN FRANCE ET AUX ÉTATS-UNIS

DISTINCTION « COMMON LAW » ❱ Enregistrement du titre auprès du bureau de l’enregistrement dans le registre public,
ET « DROIT CONTINENTAL » du registre foncier local « public record ». il est en France une formalité postérieure
à ce transfert de propriété dont l’objet est
Les ventes immobilières en France et dans Prise de possession par l'acheteur. d’assurer l’opposabilité aux tiers.
les pays anglo-saxons sont gouvernées par Si l’achat est payé comptant, la vente
deux systèmes juridiques opposés : le peut se faire en quelques semaines seu- Alors que l’objectif du notariat latin est
« droit continental » (également dénommé lement. Environ deux mois sont néces- de prévenir le contentieux par l’analyse
« Civil Law » ou « droit latin »), qui régit saires si l’acquisition est réalisée à l’aide des titres de propriété réalisée en amont,
les premières ; et la « Common Law », qui d’un crédit immobilier. et sécuriser la transaction dès sa signa-
gouverne les secondes. Ne pas confondre « Warranty deed » ture, la solution anglo-saxonne avec
assurance titre a un objectif opposé :
■ Le « droit continental », héritier du et « Quit claim deed » : aller vite, quitte à faire jouer l’assurance
droit romain, est, par opposition, un ■ « Warranty deed » : le vendeur garantit titre en cas de contentieux…
droit écrit marqué par le concept de qu’il possède légalement le bien et qu’il
codification, regroupant les règles de n’y a pas de crédit, d’hypothèques ou L'ASSURANCE TITRE, UNE SOLUTION
droit qui s’imposent au juge qui se doit d’autres charges grevant la propriété. POUR ASSURER LA SÉCURITÉ DU TITRE
de les respecter dans le prononcé de ■ « Quit claim deed » : le vendeur
ses décisions. transmet non seulement la propriété AUX ÉTATS-UNIS
■ La « Common Law » est un système mais aussi les dettes, hypothèques et L’assurance titre a pour objectif de préve-
juridique dont la jurisprudence est la autres charges éventuellement attachées nir les situations où un nouveau proprié-
principale source du droit et la règle du à la propriété (retards d’impôts, factures taire perdrait son investissement en raison
précédent oblige les juges à suivre les d’eau ou d’électricité impayées, etc.). d’un vice contenu dans le titre de propriété,
décisions prises antérieurement par les en garantissant ce risque par la souscrip-
tribunaux. LA PUBLICITÉ FONCIÈRE, tion d’une police d’assurance à cet effet.
C’est la règle aux États-Unis où les lawyers,
DÉROULEMENT D’UN ACHAT UNE SPÉCIFICITÉ DU DROIT FRANÇAIS qui établissent les actes de transaction
IMMOBILIER AUX ÉTATS-UNIS En France, l’État a un monopole et immobilière, font moins d’analyse en
amont du dossier mais incitent leurs clients
constitue l’autorité centralisée qui garan-
❱ Évaluation de la capacité financière tit les mutations de propriété immobi- à s’assurer en cas de sinistre à venir. Elle
de l’acheteur. lière au travers du service de publicité présente l’avantage de la rapidité au détri-
Préapprobation de prêt hypothécaire foncière. Il délègue ses prérogatives de ment de la sécurité.
(« pre-approval ») auprès d'une puissance publique aux notaires de
banque. France qui agissent en son nom. POINT DE VUE DU QUÉBEC, PAYS DE
❱ Recherche avec un agent immobilier Les États-Unis ne disposent pas d'un DROIT LATIN LIMITROPHE DES ÉTATS-UNIS
(« realtor ») dans 95 % des système uniforme d'identification de Les notaires québécois, qui ont un droit
transactions. l'emplacement géographique d'une pro- notarial fortement inspiré du droit latin,
Utilisation du « Multiple Listing priété. L’expérience du système d'enre- voient ce système d’assurance titre s’im-
Service », base de données nationale. gistrement des titres n'a pas été couron- miscer de plus en plus dans leur pays.
❱ Rédaction de l'offre et négociation née de succès aux États-Unis. Selon eux, l’assurance titre ne remplace
jusqu'à ce qu'un accord soit trouvé : pas le travail du notaire : « L'examen de
« real estate purchase agreement ». LA SÉCURITÉ JURIDIQUE DE LA titres vise à voir si un titre est bon, et
Versement d’un dépôt de garantie TRANSACTION IMMOBILIÈRE ASSURÉE le notaire cherchera les erreurs dans
conservé en séquestre. PAR LES NOTAIRES EN FRANCE la chaîne de titres. Si jamais il y a des
❱ Inspection pour identifier tout Les notaires français ont pour mission de maillons faibles, le notaire va les conso-
problème potentiel (plomberie, vérifier en amont les titres de propriété, lider, en obtenant par exemple les auto-
électricité, structure, etc.). la situation hypothécaire et urbanistique risations qui manquaient. Le but de
Évaluation à la diligence du prêteur du bien vendu, l’existence de servitudes l'assurance titre est tout autre. L'assu-
hypothécaire. privées ou publiques, les éventuels droits reur titres ne cherchera pas à savoir
❱ Finalisation du prêt hypothécaire de préemption… La vente immobilière s'il y a des maillons faibles, ne fera pas
d'examen de titres approfondi. »
avec le prêteur. prend la forme d’un acte authentique
Obtention de l'assurance habitation établi et signé par le vendeur et l’acheteur, ■ Nathalie LEBOULC'H
qui est souvent requise par le prêteur. ainsi que par le notaire. Elle entraîne le Guenaël BAUD
❱ Visite finale pour s’assurer que tout transfert immédiat de propriété avec toutes
est en ordre. ses conséquences (liberté d’utilisation,
Signature des documents y compris capacité de revendre immédiatement le
ceux relatifs aux prêts hypothécaires : bien ou le donner en hypothèque…).
« closing » et paiement. Contrairement à d’autres pays où le trans-
Paiement par l'acheteur. fert de propriété n’est effectif qu’à compter

N° 85 OCTOBRE 2024 / LE JOURNAL DE L’ ASSEMBLÉE DE LIAISON 9