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L’expertise. L’élaboration d’une robuste revendication et la navigation des négociations exige l’expertise des plani cateurs de l’aménagement du territoire, des évaluateurs de biens immobiliers, des évaluateurs de pertes pour l’entreprise ainsi que des conseillers juridiques versés dans la nature spécialisée des enjeux d’ex- propriation. Les plani cateurs de l’aménagement du territoire contri- buent au processus d’évaluation en déterminant l’« aménagement opti- mal » de la propriété, et les évalua- teurs de biens immobiliers sont formés pour déterminer la valeur marchande équitable du terrain exproprié en fonction de ventes de propriétés semblables effectuées dans le marché.
Les coûts. Pour assurer l’équité du processus, l’autorité expropriante doit payer des droits raisonnables pour les services de conseillers juri- diques, d’évaluateurs de biens immobiliers, de plani cateurs de l’aménagement du territoire et par- fois d’experts en matière d’évalua- tion des entreprises et d’ingénieurs. Les propriétaires devraient recher- cher ces spécialistes aptes à les conseiller sur l’ampleur totale de leurs revendications dès qu’ils découvrent un projet public concer- nant une expropriation.
Les conséquences scales. L’expro- priation entraîne d’importantes conséquences scales. Par exemple, vous pourriez avoir droit à un « transfert libre d’impôts » en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, si vous remplacez votre propriété par une propriété semblable. Un trans- fert libre d’impôts permet au pro- priétaire exproprié de jouir d’une imposition différée sur la propriété de remplacement plutôt que de déclencher un gain en capital créé par la cession réputée de la propriété expropriée. Les conseils d’un comp- table scaliste familier avec les règles sur le transfert libre d’impôts et les propriétés de remplacement peuvent être très utiles à la plani cation de l’expropriation. De plus, ces conseils sont généralement payés par l’auto-
6rité expropriante.
Golf Business Canada
L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET LES RÈGLEMENTS DE ZONAGE
Si vous désirez aménager ou exploiter votre propriété d’une façon déroga- toire aux règlements de zonage en vigueur, vous pouvez présenter une demande de modi cation de zonage, ou changement de zonage. Cepen- dant, le conseil n’évaluera votre demande que si la nouvelle utilisa- tion proposée est conforme au plan of ciel 8.
L’aménagement du territoire aide les municipalités à gérer le territoire et les ressources tout en orientant les décisions sur les endroits où: construire des maisons et des usines; aménager des parcs et prévoir des écoles, des routes, des égouts et d’autres services essentiels 6. L’amé- nagement du territoire aide chaque communauté à établir des objectifs tout en gardant à l’esprit les facteurs sociaux, économiques et environne- mentaux. C’est aussi en équilibre avec les intérêts des propriétaires individuels et les intérêts plus larges de l’ensemble de la communauté.
Un règlement de zonage contrôle l’aménagement du territoire dans votre communauté. Il précise : la façon d’aménager les terres, l’em- placement des bâtiments et d’autres constructions, les genres de bâtiments autorisés et leur utilisation, les dimensions des lots, les exigences relatives aux stationnements, la hauteur et la marge de recul des bâtiments 7.
Un plan of ciel décrit les politiques générales de votre munici- palité en matière d’aménagement du territoire. Les règlements de zonage en permettent l’application et l’admi- nistration quotidienne. Ils contiennent des exigences spéci ques qui ont force de loi. Les constructions ou les nouveaux aménagements non conformes à un règlement de zonage sont interdits, et la municipalité refusera d’accorder un permis de construction.
Plusieurs municipalités appliquent des règlements de zonage exhaustifs permettant de diviser le territoire municipal en zones délimitées par des cartes détaillées. Les règlements précisent les utilisations autorisées pour chaque zone (p. ex., commer- ciale ou résidentielle) et les normes applicables (p. ex., la dimension et l’emplacement d’un bâtiment) dans chaque zone. Certaines municipalités rurales ont un règlement de zonage particulier qui ne concerne qu’une certaine propriété qu’un propriétaire propose d’aménager.
Avant de demander un change- ment de zonage, vous devriez en dis- cuter avec le personnel de la munici- palité chargé de l’aménagement pour déterminer si votre demande est admissible et obtenir des conseils et des renseignements. Si vous êtes autorisé à demander un changement de zonage, vous devez remplir un formulaire de demande et fournir les renseignements précisés par le ministre et la municipalité.
LA TRANSFORMATION DE TERRAINS DE GOLF
Le réaménagement d’un terrain de golf, aussi appelé la transformation d’un terrain de golf, est un créneau immobilier selon lequel les investis- seurs achètent un terrain de golf et le subdivisent en lopins de terres. Ils revendent ensuite les lopins aux constructeurs, ou construisent sur ces lopins et les revendent aux acheteurs d’immeubles résidentiels. Ce proces- sus est généralement effectué avec l’aide d’un courtier immobilier. Les dif cultés qu’affrontent les investis- seurs lorsqu’ils demandent une déro- gation mineure auprès des villes s’avère le plus grand dé de ce créneau.
Une dérogation mineure est une divergence de l’ensemble des règles qu’applique une municipalité dans le contexte de l’utilisation et de l’aménagement du territoire, généra- lement des normes de zonage, un code du bâtiment ou un code munici- pal. La façon dont les dérogations mineures sont utilisées peut varier grandement selon la municipalité. Une dérogation mineure peut aussi être liée au respect des normes, se référant aux normes d’aménagement inscrites dans le code. Souvent, c’est un conseil ou un comité de déroga- tion qui accordera la dérogation.