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Sentenze Giurisprudenza
Sentenze

Cattivi odori in condominio:

si può impedire l’apertura di

una rosticceria o friggitoria in

condominio?

Gli esercizi commerciali in àmbito condominiale sono frequente motivo di disaccordo.
La giurisprudenza ha chiarito che solo due condizioni regolamentate dal condominio potrebbero vietare l’a-
pertura di un’attività:
• il regolamento deve essere approvato all’unanimità;
• l’attività vietata deve essere specificata in modo esplicito.

L’unanimità si può raggiungere sia in sede assembleare, con la presenza di tutti i condomini con voto favorevole di
ciascuno di questi, sia con l’allegazione del regolamento ai singoli atti di acquisto degli appartamenti in sede di rogito
notarile: si tratta in questo caso di “regolamento di condominio contrattuale”.
Per quanto concerne la clausola, affinché possa vietare l’apertura di un determinato esercizio commerciale è neces-
sario che questo venga menzionato espressamente al suo interno (ad esempio: “sono vietate attività di rosticceria,
discoteche, ludoteche, ecc.”).
Molto spesso però il regolamento si limita a menzionare solo gli effetti delle attività commerciali (ad esempio: “sono
vietate attività rumorose, che possano insudiciare le parti comuni, ecc.”): in questo secondo caso, l’analisi della com-
patibilità dell’esercizio commerciale con il regolamento andrà effettuata relativamente a ciascuna casistica, sulla base
del comportamento dell’imprenditore e dei suoi clienti (ad esempio un bar potrebbe essere un’attività non rumorosa
a meno che non si installino amplificatori musicali all’esterno di intrattenimento per i clienti).
In sintesi, secondo la giurisprudenza, se un regolamento di condominio non prevede esplicitamente il divieto di aper-
tura di uno specifico esercizio, il proprietario avrà la possibilità di adibirlo a diverse attività.
Le restrizioni contenute nel regolamento di condominio contrattuale relative alle facoltà del proprietario dell’immobile
devono essere formulate in modo esplicito e inequivocabile, quindi senza alcun margine di incertezza circa la loro
interpretazione. Non sono quindi ammesse interpretazioni estensive. Divieti e limiti di destinazione devono essere
espressamente previsti dal regolamento condominiale mediante elencazione dettagliata delle singole attività vietate.
Si può impedire l’apertura di una rosticceria o friggitoria in condominio?
Quanto sopraccitato viene applicato analogamente anche alla friggitoria sotto casa: per quanto gli odori possano
30 Maggio/Giugno 2022