Page 36 - IHEDATE l'annuel 2015

L’UNIVERSITÉ PARIS-DAUPHINE ET L’ESSEC FORMENT DES GESTIONNAIRES D’ACTIFS.
Elle a aussi obtenu la création de l’indice des loyers sur les bureaux et les centres commerciaux. Aujourd’hui, la réévaluation du prix des loyers de l’ensemble des boutiques commerciales et des bureaux se fait à partir d’un indice qui a été créé par les représentants des gestionnaires d’actifs. Et cet indice a été repris par la politique publique puisque c’est sur sa base que l’on évalue la hausse des loyers.
C’est aussi cette industrie qui a contribué à créer l’annexe environ- nementale au bail qui se retrouve désormais dans tous les baux commerciaux. C’est elle enfin qui est en train d’écrire, même s’il y a une résistance des collectivités locales, le décret qui porte sur la rénovation de l’immobilier non résidentiel en France.
Des catégories pour penser la ville
Depuis 6 ans, Ludovic Halbert est allé à la rencontre de gestionnaires d’actifs pour tenter de comprendre leur logique d’action, la façon dont ils prennent leurs décisions d’investissement et comment ils choisissent les lieux où ils vont investir. Ils travaillent au sein de petites équipes d’une dizaine de personnes qui appartiennent à des grands groupes. Parmi elles, Axa Investment Managers (Axa IM), l’entreprise qui gère les polices d’assurance d’Axa et qui les inves- tit. A l’échelle mondiale, Axa IM gère 600 milliards d’actifs. Pour la partie dédiée à l’immobilier, c’est un peu plus de 40 milliards, dont une partie est investie en France. Ses équipes ont un portefeuille de plusieurs milliards à gérer, alimen- tés par l’argent des polices d’assu- rance de citoyens français ou des fonds de pension nord-américains.
Dans ce secteur de l’immobilier, les gestionnaires d’actifs ne sont que quelques centaines, formés dans
quelques masters, à Dauphine ou à l’Essec, qui diffusent la même culture professionnelle. Ils fréquentent les mêmes lieux, assistent aux mêmes conférences où ils s’informent sur ce qu’est un bon immeuble, une bonne localisation. Au sein de ces conférences, les réputations terri- toriales se font et se défont : les lieux où il est intéressant d’investir et ceux qu’il est préférable d’éviter.
Ludovic Halbert a ainsi constaté que les gestionnaires d’actifs privi- légient certains produits, notam- ment dans l’immobilier, et que cela contribue à façonner la filière de l’immobilier non résidentiel sur un modèle qui se diffuse très fortement dans les projets d’amé- nagement, auprès des collectivités et chez les aménageurs. Pour ces gestionnaires d’actifs, formés avec des outils provenant de l’économie financière, les prises de décision se font toujours sur le critère du rendement ajusté du risque. Ils comparent un immeuble à la Défense avec un autre à Marne-la- Vallée ou à Poitiers. Cette compa- raison se fait à travers ce qu’ils considèrent être le risque et le rendement. Ils travaillent à partir d’une matrice qui les aide à retenir certains lieux, certains types d’usage, certains types d’usagers qui correspondent au niveau de rendement ajusté du risque qu’ils recherchent.
Si les gestionnaires d’actifs travaillent avec des modèles d’affaires, Ludovic Halbert met surtout l’accent sur le fait qu’ils ont des « catégories de pensée » qui sont différentes de celles que tout individu peut avoir quand il est face à un immeuble d’entreprise. Quelle ville privilégient-ils dans leurs stratégies d’investissement ? D’abord, ils font un travail collectif d’appréciation de l’immobilier non
36
©Johanna Audiffred
© Souple Hop