Page 38 - 土地改革紀念館第10期電子報

表五、大工場地域(面積格差率) 表六中小工場地域(面積格差率)

對象地 對象地
基準地 普通 稍劣 劣 基準地 普通 稍劣 劣
普 通 1.00 0.95 0.90
普 通 1.00 0.90 0.80
稍 劣 1.05 1.00 0.95
稍 劣 1.11 1.00 0.89
劣 1.00 1.06 1.00
劣 1.25 1.13 1.00

肆、 結論與建議

一、結論

土地的單價確實會隨著面積的變化而變化，並且在最適面積時接近最高點。低
於最適面積時，單價最低；而高於最適面積時，單價上升則會趨於平緩。這一理論
在土地開發和市場分析中具有重要的指導意義，對於土地估價而言，更是基本估價
原則，不應忽視。

一般採購學中，採購批量越多即可殺價的所謂數量折扣，但並不完全可以適用
在不動產交易。因為土地面積大小，直接影響規劃利用度。最適面積(或稱理想面
積)的大小，應根據使用分區、用地類別、區域發展程度與土地規劃用途之不同，

而有差異。

二、建議

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日本因為每年有公告基準地 地價之設計，採用比較法時，電腦會自動抓取對象
地相應區塊之基準地地價，直接進行所有區域因素及個別因素之比較修正(不僅僅
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是面積一項)。所以，不同不動產鑑定士 (估價師)，所估定之比準價格，不會有所
偏差。但是，由於台灣沒有基準地之設置，更沒有公訂土地價格比準表。因此，不
同估價師，會因為選用不同比較標的，除了不可比較標的(如面積差異過大，土地
使用用途不同)，當然錯誤外，即便是可比較標的，也會因為各估價師事務所自訂
之調整率有所不同，而會有不同之結果。因此，要精進不同估價師比準價格之差異

率，唯有政府下定決心，推動基準地之選定與評價制度，方有可為。

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國土交通省之公示地價：每年 1 月 1 日為基準日，3 月公布，每點 2 名鑑定士評定，共 26,000 點(標
準地)。
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截至 2020 年 1 月 1 日，國土交通省註冊不動產鑑定士人數為 8,608 人，鑑定士(補)人數為 1,190 人