Page 15 - 土地改革紀念館電子報第八期正式版

淺談地價一元化

林秋綿

國立台北大學 不動產與城鄉環境學系

副教授

談到臺灣的地價問題，最為人詬病的是公告地價遠低於市價。但政府訂定的地價

還不只有公告地價一種，尚包括公告土地現值、基準地地價及徵收市價等四種，除此
之外尚有由民眾自行申報的申報地價，以及若有交易情況尚須進行登錄的交易實價。
一地多價，但無論是那一種價，除了基準地沒有進行公告或掲露，較不為人知外，都
會被拿來與所謂的市價做比較，那這個市價到底是什麼？

一、 市價到底是什麼？

不動產估價技術規則第 2 條，正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買
賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形

成之合理價值，並以貨幣金額表示者。這個價格就是估價界中公認的市價。這個定義
與國際評價準則(IVSs)之市場價值相同。而一般口語上的市價，大都指的是市場行情價，
也就是一個價格水準。

而另一個常被提出的市價，則是實價登錄所揭露的交易實價。大多數人的認知為
實價登錄的價，就是交易價格，理所當然就是市價。但從事估價的專業人員皆知，這
些成交價格必須先進行判定，該實例之價格是否屬正常價格或為可調整為正常價格，
方可採用，故而所謂的實價，因買賣當事人考量因素不同，若含有特別因素時，其成
交價格未必就是所謂的市場價值。

二、 政府查估的地價

1. 定期公告的地價

政府目前定期公告的地價有兩種，每年公告的是土地現值，每 2 年公告的則為公
告地價。公告現值作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值的參考，並作為主
管機關審核土地移轉現值之依據。而公告地價則係作為民眾申報地價之參考，政府再
依據土地所有權人所申報之地價課徵地價稅。在開始辦理時，係為兩價合一制，民國
79 年修正平均地權條例施行細則中規定直轄市或縣（市）政府地價評議委員會，得以

土地現值表作為評定公告地價之參考，於是民國 80 年開始，公告土地現值與公告地價，
正式採兩價分離方式，各縣市係以公告地價當年度之公告土地現值一定比例來做為公
告地價。目前公告土地現值係以一般正常交易價格一定比例計算之。而公告地價亦直

接以一般正常交易價格再打更多的折扣訂之。以今年(112 年)而言，公告現值占一般正
常交易價格比例，全國平均為 92.96%，除金門縣為 86.32%外，其他縣市皆高於 90%以
上，臺北市更已達 100%。民國 80 年剛實行兩價分離時，公告地價約占一般正常交易