Page 20 - 土地改革紀念館電子報第八期正式版

但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。7、變賣共有物時，除買受人為共有人
外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
（二）這是法院判決分割的主要規定。依據此一規定，主要的分割方法有三：1、現物
分割。2、補償分割。3、變價分割。

（三）現物分割，例如，將土地分割成數個部分，各共有人取得分割後特定部分土地
之單獨所有權。
（四）補償分割：

1、當然，土地因為所在位置、面臨街道與否或面臨街道之寬窄不同，分割出的數筆土
地對於共有人是公平的，是妥當的？並不容易。

2、有時因為土地面積的限制，只有少數共有人或共有人中之一人，能取得共有土地（全
部或一部），其他共有人無法取得共有土地之一部，此時即應改採取補償分割的方法。
3、所謂補償分割就是共有人土地由一個共有人或少數共有人取得，其他共有人未能取
得部分共有土地時，由取得土地之共有人補償適當的金錢給未取得土地之共有人。

4、如部分共有人取得土地價值，比其他共有人取得之土地價值高，由取得價值較高土
地之共有人補償取得土地價值較低的共有人，以資維護公平，亦係一種補償分割。

5、補償之金額須由法院事先委請不動產估價師估價。估價師之決定由當事人協議，如
當事人不能協議時，則由法院依職權選定之。

6、法院民事執行處辦理不動產或其他財產之拍賣，每年都會遴選適當之不動產估價師
辦理拍賣標的不動產之估價，並作成估價師名冊，當事人可以請法院提供名冊作為
當事人遴選之參考。
（五）變價分割：

1、在現物分割或變價分割均非妥適之情形下，法院如認為變價分割為妥適時，亦得為
變價分割。

2、如最高法院 101 年度台上字第 824 號民事判決所示：「按依民法第 824 條第 1、2 項
規定，共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；以原物分配如有事實或法律
上之困難，致不能依應有部分為分配者，法院亦得將原物分配於部分共有人，其餘
共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，他部分變
賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配，並非定出於「變賣共有物，以價金

分配於各共有人一途」。亦即，共有物分割原則上為現物分割。如現物分割有法律上
或事實上之困難時，亦得為補償分割。如補償分割亦不適當時，則可變價分割。此
外，可部分為現物分割，部分為補償分割。如現物分割或補償分割均不可行，亦得
為變價分割。

3、所謂變價分割目前實務上之做法是由法院變賣土地，將變賣所得之價金，依據共有
人應有部分之比例分配予各共有人。
4、所謂由法院變賣就是共有人中之一人或數人（不論是分割訴訟之原告或被告）於法
院判決確定時，向地方法院民事執行處（下稱執行法院）聲請拍賣。聲請拍賣須繳
納執行費。執行費依聲請人之應有部分計算其價額，按千分之 8 繳納。

5、執行法院受理拍賣之聲請後，將立即查封系爭土地全部，以免再有移轉之情形發生，
造成拍賣程序之困擾。