Page 21 - 土地改革紀念館電子報第八期正式版

（六）執行法院拍賣的程序如下：

1、鑑價：
由法院選任之不動產估價師估價系爭土地之價格，供法院參考，惟聲請人須墊交
鑑價費用，此鑑價費用為執行費用之一部，將來分配時，優先分配予墊繳之共有人。
2、詢價：

不動產估價師估價結果，須呈送執行法院，再由執行法院將其估價結果分送聲請
人及相對人（聲請人與相對人均係系爭不動產之共有人），由各共有人對於鑑價結果表

示意見，此一程序稱為詢價。但法院並不受共有人意見之拘束，得本於自己之職權訂
定拍賣之底價。

3、定拍：
由執行法院定拍賣條件。凡與系爭拍賣有關之拍賣條件均須於拍賣條件中敘明。
比較常見的有：

（1）例如，拍賣後是否點交？這在一般債務的強制執行比較常見，例如，拍賣不動產
由債務人占用中，多會於拍賣條件中明定拍賣後點交。在不動產變價分割則以點交為
常見。畢竟，變價分割大多是針對不動產全部為之，部分現物分割，部分補償分割或

變價分割；部分現物分割，部分補償分割或變價分割等情形，不是沒有，但畢竟比較
少見。因此，如針對全部不動產之變價分割，通常會明定拍定後點交。

（2）又例如，分為幾標拍賣。變價分割有時為一筆、有時為數筆不動產。如變價分割
的是一筆地號或建號之不動產，當然是定為一筆，如變價分割的是數筆不動產，則可
以分成一標或數標。這個完全由法院依職權決定。主要出發點是儘快拍定，俾共有人
儘快受價金之分配。

4、拍定、承受與續行拍賣：
一般債務清償之強制執行，強制執行法有規定最多 4 次之拍賣程序。此即強制執
行法以下之規定：
（1）如無人投標，債權人得予以承受

「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債
權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不
動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。」（強制執行法第 91 條）。
（2）第二次拍賣：

其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣
時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之 20。（此即俗稱之第二拍）。

減價額度最高為百分之 20。但不一定減價百分之 20。減價百分之 10 等，均係執行法
院之職權。

（3）再行拍賣：
第二拍如無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用
前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之 20。（此即
俗稱之第三拍）

（4）公告應買：
經二次減價拍賣（即經過三次拍賣）而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法

不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣（即第三拍）期日終結後十日內公告願買
受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得