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1.前言


                        房地產為一國整體經濟成長的火車頭,因其可同時帶動許多相關

                   產業,如建築時所需的原物料,砂石、鋼鐵、水泥、木材以及其中的


                   人工,到完工後的裝潢、家具,以及後端銷售人員及物業管理等,皆

                   會增加就業機會及刺激消費,故房地產相關營建及銷售活動均會對經

                   濟活動產生帶動效果,其重要性不言而喻。然而房地產相較於股票、

                   債券、基金等金融商品,具有高異質性。例如不同方位、樓層等價格

                   就不同,而每筆交易金額動輒數百至數千萬,交易成本也較高。另

                   外,在購買時大多需向銀行貸款,以至於流動性相對較低。除此之

                   外,房地產市場也容易受政府政策影響,如土地用途劃分、公共建設

                   的興建、利率的升降等均會影響房地產市場。

                        在過去的文獻中對於房地產市場多有所探討,並從不同角度切


                   入,但卻偏重探討消費面  (如房價、報酬率、交易量或貸款違約率)  的

                   議題。舉例來說,在房價相關的文獻探討中,Lai and Van (2010)  發

                   現在  1987  年至  2000  年間,基本面因素佔美國房價增長變化的近

                   70%,但從  2000  年後,美國房價的增長則難以藉由基本面因素所解

                   釋。Mishkin (2007)  則觀察到利率除了會影響民眾持有房地產的成本

                   外,更會影響對房地產未來價格走勢的預期,因此當政府使用貨幣政

                   策來調控經濟狀況時,應考慮其對房地產市場之影響。Lastrapes (2002)


                   則是計算房屋價格對於貨幣供給量的動態影響,發現貨幣供給量對於

                   房地產市場有實際影響,且貨幣供給量的變動會間接影響利率,進而

                   影響房屋需求。Soo (2018)  則利用美國各城市當地新聞內容編制情緒

                   指標,發現此指標對於未來房價有一定預測能力。Hui et al. (2017)  透

                   過建構買賣雙方情緒指數及開發商情緒指數,發現兩種情緒指數在短

                   期及長期對房地產報酬率均有一定影響力。而在房屋交易量的探討文

                   獻中,Liu and Wang (2010)  指出貨幣供給量與房地產市場交易量波動

                   呈高度相關,Morgan et al. (2019)  發現使用限制貸款成數政策對於房



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