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1.前言
房地產為一國整體經濟成長的火車頭,因其可同時帶動許多相關
產業,如建築時所需的原物料,砂石、鋼鐵、水泥、木材以及其中的
人工,到完工後的裝潢、家具,以及後端銷售人員及物業管理等,皆
會增加就業機會及刺激消費,故房地產相關營建及銷售活動均會對經
濟活動產生帶動效果,其重要性不言而喻。然而房地產相較於股票、
債券、基金等金融商品,具有高異質性。例如不同方位、樓層等價格
就不同,而每筆交易金額動輒數百至數千萬,交易成本也較高。另
外,在購買時大多需向銀行貸款,以至於流動性相對較低。除此之
外,房地產市場也容易受政府政策影響,如土地用途劃分、公共建設
的興建、利率的升降等均會影響房地產市場。
在過去的文獻中對於房地產市場多有所探討,並從不同角度切
入,但卻偏重探討消費面 (如房價、報酬率、交易量或貸款違約率) 的
議題。舉例來說,在房價相關的文獻探討中,Lai and Van (2010) 發
現在 1987 年至 2000 年間,基本面因素佔美國房價增長變化的近
70%,但從 2000 年後,美國房價的增長則難以藉由基本面因素所解
釋。Mishkin (2007) 則觀察到利率除了會影響民眾持有房地產的成本
外,更會影響對房地產未來價格走勢的預期,因此當政府使用貨幣政
策來調控經濟狀況時,應考慮其對房地產市場之影響。Lastrapes (2002)
則是計算房屋價格對於貨幣供給量的動態影響,發現貨幣供給量對於
房地產市場有實際影響,且貨幣供給量的變動會間接影響利率,進而
影響房屋需求。Soo (2018) 則利用美國各城市當地新聞內容編制情緒
指標,發現此指標對於未來房價有一定預測能力。Hui et al. (2017) 透
過建構買賣雙方情緒指數及開發商情緒指數,發現兩種情緒指數在短
期及長期對房地產報酬率均有一定影響力。而在房屋交易量的探討文
獻中,Liu and Wang (2010) 指出貨幣供給量與房地產市場交易量波動
呈高度相關,Morgan et al. (2019) 發現使用限制貸款成數政策對於房
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