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Sin duda alguna el análisis de validez debe ser En conclusión, fue un error del Juez considerar
hecho por el Juez, pues de lo contrario, al declarar que en un MDP no se puede analizar la validez <
a"B"como titular de un mejor derecho de propie­ de los títulos que dieron origen a los derechos u
dad se le estaría reconociendo efectos traslativos que se enfrentan. Dicho análisis (junto con el LU
Q.
a un contrato nulo, lo cual jurídicamente no admi­ de "eficacia") necesariamente debe ser hecho,
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te sustento. Sumado a ello, no debe perderse de pues de lo contrario se terminaría reconociendo
DERECHO
vista que el hecho de que el contrato de"B" haya efectos a un contrato inválido o ineficaz. INMOBILIARIO
sido inscrito no sanea los vicios de nulidad que lo
afectan. Al respecto, el artículo 2013 del Código Un argumento adicional a favor de esta posición
Civil es clarísimo: "La inscripción no convalida ios estaría dado por la Sentencia del IX Pleno Casa-
actos que sean nulos o anulables con arreglo a las torio4, en donde se concluyó que el análisis de
disposiciones vigentes". la validez y eficacia puede ser hecho dentro de
un proceso de otorgamiento de escritura pú­
Y lo mismo ocurre con los vicios de "ineficacia" blica, que se tramita en la vía sumarísima. ¿Qué
que puedan afectar a los títulos de las partes impide que dicho análisis pueda ser hecho en
en conflicto. Imaginemos ahora que "A" es un proceso de MDP?
propietario de un inmueble y suscribe el día 1
un contrato de compraventa a favor de "B", el V. EL ERROR DE LA SALA SUPERIOR
cual ser inscribe en el Registro.Transcurridos 3
meses el contrato es resuelto por el vendedor, La Sala Superior acertó al considerar que el 1135
ante el incumplimiento del pago del precio por del Código Civil era aplicable al caso materia de CTi
parte de"B". Sin embargo, dicha resolución no análisis, sin embargo, aplicó la consecuencia jurí­
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logra se inscrita en el Registro, con lo cual "B"se dica equivocada, pues consideró que debía primar
O
mantiene como propietario registral. Luego de el derecho de los Demandados al estar contenido u
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ello "A" le vende el bien a"C", contrato que no se en un documento de fecha cierta más antiguo.
LO
inscribe por no cumplir con el tracto sucesivo U J
cc
(en tanto el bien quedó inscrito a nombre de El 1135 del Código Civil establece tres criterios O
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"B", un acto de transferencia otorgado por "A" de preferencia, los cuales no se aplican simultá­
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no podrá ingresar al Registro). neamente, sino en orden de prelación, es decir,
el primer criterio resuelve el conflicto, pero si
"C" interpone una demanda de mejor derecho ninguna de las partes cumple con el mismo se
de propiedad contra "B" invocando la ineficacia aplica el segundo, y si ninguna cumple con este
de la compraventa otorgada a favor de este. ¿El todo se define en base al tercero. Estos 3 crite­
Juez deberá analizar la eficacia del título de "B" o rios son: (i) Inscripción registral; (ii) documento
O
simplemente deberá limitarse a constatar que al de fecha cierta más antigua; (¡ii) documento de cc
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haber este inscrito su derecho debe ser preferido? fecha más antigua5.
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O
Al igual que en el caso de la validez, la eficacia Algunas dudas podrían presentarse con relación
de los títulos en disputa también debe ser hecha al concepto de "fecha cierta".
por el Juez, pues de lo contrario, si se reconoce
a "B"como titular de un mejor derecho de pro­ La fecha cierta no es sino la constancia autén­
piedad sobre el bien se le estaría reconociendo tica del momento en que un acto jurídico se Q
efectos traslativos a un contrato que ya quedó verificó. Mientras los actos jurídicos públicos
resuelto, lo cual no admite amparo legal. tienen fecha cierta, que es la que se consigna
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co

4. A la cual ya he hecho referencia, en detalle, en mis comentarios a las Casaciones N° 2754-2013-Lima Norte y N° O
4006-2014-Huaura. §
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5. Además, en todos los casos el criterio que se aplique deberá ir acompañado de la buena fe por parte del adquirente. ^

¿Es posible invocar la norma de concurrenda de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca