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de fe pública registral. Por ejemplo, A vende una dueño. Por lo tanto, si A, dueño de una finca no
casa a B, que no registra su contrato de compra­ inmatriculada, vendiese a B, que adquiere el
venta cuando es obligatorio. Luego A vuelve a domino mediante la tradición y no inmatricu­
vender el mismo inmueble a C, que sí inscribe su la. Y, posteriormente, B volviese a vender a C,
compraventa. Desde tai inscripción, B pierde su quien sí inmatriculase, C sería protegido frente
dominio, que no puede oponer a C. En este caso, al título no inscrito de B (¡noponible para él),
la propiedad de A no tiene por qué constituir un por el hecho de dar publicidad registral a su
pronunciamiento del Registro, y se puede probar título adquisitivo aunque no hubiese adquiri­
mediante documentos (testamento, escritura de do de persona que en el Registro figurase con
adquisición de la finca, etc.). El segundo compra­ facultades para transmitir. Para los defensores
dor deduce que A es dueño de la presentación de la teoría monista (el tercero del artículo 32 y
de tales documentos, y del dato negativo de que 34 de la Ley Hipotecaria es un mismo tercero),
en los libros no consta ninguna enajenación de la en cambio, C no podría ser protegido por el Re­
finca. Este tipo de protección era la que prestaba gistro frente al dominio de B, por no cumplir los
el Registro de la Propiedad Francés tal como lo requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria,
Facultad de Derecho de la U niversidad de Lima
configuró la Ley de 18558. esto es, por no haber adquirido de quien en el
Registro figurase como titular registral, y por lo
Si consideramos que el artículo 32 de la Ley tanto, B podría hacer valer su dominio frente a
Hipotecaria es un precepto im portado de C (acción declarativa o reivindicatoría), y lograr
un sistema de transcripción, la consecuencia que se declarase la inexactitud del Registro, can­
inmediata a deducir es que en caso de que celándose dicho asiento (artículo 38.2 de la Ley
una persona efectúe una doble disposición, Hipotecaria en relación con el artículo 40.1.a)
por compraventa seguida de tradición (título y 4 de la Ley Hipotecaria, para posteriormente
y modo), de una finca, el segundo adquirente inscribir él su dominio9. La cuestión a resolver,
sería protegido por el Registro, frente al primer pues, es si el tercero a que alude el artículo 32
título de domino no inscrito, por el mero hecho de la Ley Hipotecaria es o no el mismo tercero
de dar publicidad a su título adquisitivo, siempre del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, esto es, si
que éste fuera válido en sí mismo y él ignorara es también un tercero propio de sistema de fe
la enajenación anterior. No siendo preciso que pública registral que para ser protegido deba
hubiese celebrado el contrato de compraventa haber confiado en el contenido registral y cele­
con persona que en el Registro apareciese como
brado el contrato con el titular registral10.
Revista editada por alum nos de la 8. LACRUZ BERDEJO, José Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Barcelona: Bosch, 1984, pp. 16-18; 25-30. ROCA SASTRE,

Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Lluís. Derecho hipotecario.Tomo I. Barcelona: Bosch, 1995, pp. 101-109.
Artículo 38.1 y 2 de la Ley Hipotecaria: "A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos
9.
en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se
presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio
de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la
vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente...". Artículo 40.1 .a y 4 de la Ley
Hipotecaria: "La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no
esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las
siguientes normas: a) Cuando la inexactitud proviniera de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica
inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: Io por la toma de razón del título correspondiente si hubiere lugar a ello; 2o
130 por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley y 3o por resolución judicial
ordenando la rectificación. En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero
ADVOCATUS 10. Celebración del contrato con el titular registral que exigen, por ejemplo, las sentencias, Sala 1a, del 26 de febrero
a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto".

de 1949,24 de abril de 1962,22 de noviembre de 1963,12 de noviembre de 1970,25 de marzo de 1994,22 de abril
de 1994, 3 de julio de 1997, 6 de abril de 1999, 22 de junio de 2001,17 de octubre de 2001. Más recientemente,
la sentencia, Sala I a, del 13 de mayo de 2013, reconoce la unidad de terceros en los artículos. 32 y 34 de la Ley

220 T e r e s a A s u n c i ó n J i m é n e z P a r í s