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I. EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL adquirente, que intenta una adquisición deri­
vativa (contrato de finalidad traslativa seguido
El principio de fe pública registral (artículo 34 de de tradición [artículo 1095 del Código Civil],
la Ley Hipotecaria1), acogido en el ordenamiento sucesión mortis causa) la cual no resulta eficaz
jurídico español desde la Ley Hipotecaria del 8 por un defecto en la titularidad del transmitente,
de febrero de 1861, hace referencia a la protec­ no le queda más alternativa para convertirse en
ción que el Registro de la Propiedad dispensa dominus que la usucapión.
a quienes confiaron en sus pronunciamientos
(terceros hipotecarios). Si un adquirente de Sentadas estas premisas, una cuestión discutida
un derecho real inmobiliario ha confiado en en el Derecho español, desde su planteamiento
lo que publica el Registro y ha adquirido de por Alonso Fernández3, es la de si un inmatricu­
conformidad con lo que en el Registro consta, lante, que por definición no es sujeto que haya
siempre que cumpla con los demás requisitos confiado en un asiento registral previo, puede,
que señala la ley, será mantenida en el derecho o no, ser protegido frente a títulos de dominio
que adquirió, aunque dicho derecho no exis­ o de otros derechos reales no inscritos de fecha
por alum nos de la Facultad de Derecho de la U niversidad de Lima
tiese o no perteneciese a quien en el Registro anterior. En terminología de Lacruz Berdejo, la
aparecía como titular. El Registro (o mejor dicho, doctrina se pregunta por la"eficacia ofensiva del
los asientos del folio registral abierto a la finca) asiento de inmatriculación", que determinaría la
se presumen iuris et de iure exactos e íntegros existencia de otro tercero en la Ley Hipotecaria,
(artículo 32 de la Ley Hipotecaria2) en beneficio el que ganó prioridad registral, dando publici­
del tercero hipotecario. dad a su título adquisitivo, y al que lo no inscri­
to le sería inoponible, siempre que ostentase
Este mantenimiento del tercer adquirente de buena fe (artículos 32 de la Ley Hipotecaria y
un derecho real inmobiliario en su adquisición 606 del Código Civil)4, por oposición al tercero
(frente al verus dominus) constituye una excep­ del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, protegido
ción a las reglas que rigen las adquisiciones frente a la inexactitud registral previa derivada
derivativas de los derechos, según las cuales, de la inscripción de un título nulo o ya resuelto
cuando la adquisición de un derecho se basa o frente a la anulación o resolución posterior
en la pérdida (o reducción del derecho) por el a su adquisición del título de su transmitente
titular anterior, rigen las reglas nemo dat quod (titularidades claudicantes).
non habet, nemo plus iuris ad alium transferre
potest quam ipse hoberet, prior tempore potior Clásicamente, en el Derecho español se ha en­
iure y resoluto iure dantis, resolvituret ius accipien- tendido que el tercero hipotecario es tal, porque
tis. Estas reglas de Derecho Civil puro rigen en su protección procede de la Ley Hipotecaria, y
toda su plenitud para la transmisión de bienes porque no ha sido parte en el acto o contrato
y derechos reales inmobiliarios, siempre que inscrito, sino que adquirió de quien fue parte en
no opere la fe pública registral, de modo que al él. Es decir, el tercero debería haber adquirido el
Revista editada 1. Artículo 34 de la Ley Hipotecaria: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona

que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no constan en el
mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro. Los adquirentes a titulo gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante
130 2. o transferente".
ADVOCATUS 3. estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".
Artículo 32 de la Ley Hipotecaria: “Los títulos de domino o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no
ALONSO FERNÁNDEZ, José. "La inmatriculación de fincas mediante el título público de su adquisición". En: Revista
Crítica de Derecho Inmobiliario N° 204.1945, pp. 315-316.
4.
Este precepto del Código Civil es del mismo tenor literal que el actual artículo 32 de la Ley Hipotecaria.

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