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Los defensores de la teoría dualista se apoyan venta no consumada). Ahora bien, el precepto «
en la literalidad del artículo 32 de la Ley Hipote­ también se refiere a las dobles enajenaciones Z Z
caria (no exige adquirir de titular registral) y en por título de compraventa. Esto es, casos en C£X
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su conexión con el artículo 1473.2 del Código que hay una primera venta consumada y por lo U L U
Civil11. El artículo 1473 del Código Civil es un tanto, hay un primer adquirente (un dueño, que o o
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precepto de difícil interpretación puesto que no inscribe) y después hay una segunda venta
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regula dos cosas diversas: la doble venta clásica, (que no es doble venta en el sentido clásico EXTRANJERO
esto es, el caso de que haya una segunda venta sino venta de cosa ajena, pues ya hay un primer
después de una primera no consumada por la dueño). Para tales casos, el artículo 1473.2 del
traditio. En tal caso, ¿a quién corresponde el Código Civil señala que la propiedad pertene­
dominio? El precepto establece tres reglas para cerá al adquirente (de los dos existentes) que
los inmuebles en los párrafos 2 y 3. Primero se antes haya inscrito su título en el Registro de la
atiende a la inscripción (el primero en inscribir). Propiedad. La literalidad, pues, del artículo 1473
En segundo término, a la posesión (el primero del Código Civil en relación con el artículo 32
en recibir la posesión) y en tercer lugar, se de la Ley Hipotecaria, también parecería avalar ro
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atiende al título de fecha más antigua, siempre la tesis dualista de que los problemas de doble
en todo caso que haya buena fe por parte del enajenación pueden resolverse por la simple cu
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segundo comprador (esto es, ignorar la primera prioridad en la inscripción* 11 12. X ro
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Hipotecaria. Don Carlos Jesús compró la finca objeto de litigio en documento privado el 30 de mayo de 1987 y _ro
tomó posesión material de la misma desde la firma de este contrato. La finca fue vendida por don Tomás, titular <v
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registral. Éste se negó a otorgar escritura pública por lo que el comprador no pudo inscribir su adquisición en el o
Registro. Entonces inició un proceso para compeler a la otra parte al otorgamiento de tal escritura, recayendo _c
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sentencia que ordenó el otorgamiento, llevándose a efecto el 24 de octubre de 1992. Antes de recaer esta <v
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sentencia, don Tomás ya había vendido la misma finca a otra persona en escritura pública, apoyándose en su Q
asiento registral inexacto; procediendo este tercero (Sr. Apolonio) a la inscripción de su adquisición en el Registro cu
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de la Propiedad. Posteriormente, la finca fue vendida a una serie sucesiva de sociedades mediante escrituras x i
públicas que causaron asiento de inscripción, hasta llegar a BCN MODERN HOUSE, demandante en la instancia y ro
recurrente en casación. Se trataba de un entramado de sociedades enlazadas entre sí que, como hecho probado, 3
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conocían la situación de posesión en su día por el Sr. Carlos Jesús y la realidad de procesos civiles y penales en U- ro
que éste reclamaba la propiedad de la finca. En su recurso de casación BCN MODERN HOUSE alegó infracción del jro
artículo 32 de la Ley Hipotecaria porque lo no inscrito, es decir, el título por el que adquirió don Carlos Jesús, que ai
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no inscribió, no perjudica al tercero, que es la sociedad demandante y recurrente en casación. El Tribunal señala i/i
que "dicho adquirente, por cierto, no inscribió, porque el que le vendió la finca se negó a otorgar escritura pública y tuvo O
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que instarlo judicialmente y al recaer sentencia acordando el otorgamiento, aquel vendedor, todavía titular registral, E
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ya había vendido la misma finca a otra persona en escritura pública que inscribió en el Registro de la Propiedad. El ro
artículo 32, en relación con el artículo 34, beneficia y protege al tercero al que alcanza la fe pública registral, en el O
sentido de que no puede afectarle lo que no aparece en el Registro de la Propiedad y puede tenerlo por inexistente o Cl
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inoperante, en cuanto le perjudique. El caso presente es claro. Las sentencias de instancia declaran probados una serie X ro
de hechos que acreditan que concurre mala fe en las adquirentes, como la sociedad demandante. Por tanto, por falta
de este presupuesto, que aunque no lo exprese el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, lo mantiene la jurisprudencia y X cu
concuerda con el principio general del derecho [de que el Derecho nunca puede dispensar protección a quien carece de ro
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buena fe] que en líneas anteriores ha sido expuesto, el motivo debe ser desestimado". >
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11. Artículo 1473.2 del Código Civil: "Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se
transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la
propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá
la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más o
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antigua, siempre que haya buena fe".
12. Esta diferenciación entre doble venta y venta de cosa ajena (o doble disposición por título de compraventa) ha
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sido mantenida por sentencia, Sala I a, del 23 de junio de 1951,23 de mayo de 1955,7 de abril de 1971,30 de junio
de 1986,11 de abril de 1992,17 de noviembre de 1992,8 de marzo de 1993,25 de marzo de 1994,10 de diciembre §
de 1999, 22 de junio de 2001, 5 de diciembre de 2002. En sentencia, Sala 1a, del 13 de mayo de 2013, señala el Q
Tribunal que "el artículo 1473 del Código Civil que resuelve el problema de la doble venta. Se debe entender por tal la

Problemas actuales en el derecho español en torno al principio de fe pública registral 221