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de una misma cosa que es vendida a personas distintas por el mismo propietario; este problema se plantea cuando
debe determinarse cuál de ellos es el preferente para adquirir la cosa. Sin embargo, no se plantea si la primera de las
ventas ha sido consumada y la cosa ha sido ya adquirida -título y modo- por uno de los compradores", caso en el que
estamos en presencia de una venta de cosa ajena, la cual, según la sentencia del 5 de mayo de 2008, "es válida, en
ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder de
disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente)
sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión)
a non domino en virtud del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles". Es de observar que para la resolución
de la doble disposición por título de compraventa, el Tribunal Supremo recurre al artículo 34 de la Ley Hipotecaria
(no a una aplicación autónoma del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, y su hipotético tercero latino). Y lo pone en
tal supuesto en relación con el artículo 1473.2 del Código Civil, lo que evidenciaría que considera que este
precepto engloba en su supuesto de hecho ambas hipótesis (doble venta y doble disposición por título de
compraventa), pero que para el caso de doble disposición por título de compraventa, el segundo comprador que
primero inscribe, debe reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, para salvar la falta de poder de
disposición del transmitente (defecto que no se plantea en la doble venta clásica). Así la sentencia del 27 de
septiembre de 1996, 25 de noviembre de 1996, 14 de junio de 2000, 24 de julio de 2000. En relación con esta
cuestión, hay que destacar también la sentencia del 7 de septiembre de 2007, del Pleno del Tribunal Supremo. El
caso de autos versaba sobre una doble transmisión por título de compraventa. La primera compradora tenía la
posesión material de la finca pero no había inscrito. Sí lo había hecho, en cambio, la segunda compradora,
U niversidad de Lima solicitando que se declarase su propiedad y se condenara a la demandada a entregar la posesión. En primera
adquirente del mismo vendedor que era titular registral. La segunda compradora había demandado a la primera
instancia se desestimó la demanda, pero fue estimada en apelación. La Audiencia Provincial había estimado que
el caso era de doble venta, y no de venta de cosa ajena, porque la primera venta no se había consumado por falta
de pago de la mayor parte del precio, y que aplicando el artículo 1473 del Código Civil en relación con el artículo
34 de la Ley Hipotecaria, la demandante se veía amparada en su dominio pues no era claro que pudiera predicarse
su mala fe. La demandada recurrió en casación la sentencia de la Audiencia Provincial, invocando aplicación
indebida del concepto de doble venta e infracción de los artículos 1473 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria
Revista editada por alum nos de la Facultad de Derecho de la
en cuanto la demandante no era compradora de buena fe. El Tribunal Supremo señala que lo relevante para la
transmisión del dominio mediante compraventa no es el pago del precio, sino que el contrato venga acompañado
de la tradición. Igualmente, que, mientras hasta los años 90, no hubo inconveniente en aplicar el artículo 1473
para resolver los conflictos planteados por dos ventas separadas largamente en el tiempo, en los años 90 se
impuso el criterio de excluir de su ámbito de aplicación la venta de cosa ajena, que caería exclusivamente bajo el
ámbito del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y de exigir una cierta coetaneidad cronológica entre las dos ventas,
para aplicar el artículo 1473 del Código Civil. Es más, en algunas sentencias se habría negado la aplicabilidad del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, a favor del segundo comprador, porque su adquisición habría sido nula o
inexistente, conforme al artículo 33 de la Ley Hipotecaria, por falta de objeto o por falta de poder de disposición
en el vendedor. Pero que, a partir de la sentencia de 5 de marzo de 2007 (Pleno), ya no cabría sostener que la
segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposición del transmitente, pues lo que
el artículo 34 subsana es precisamente la falta de poder de disposición y si la finca existe, la segunda venta habrá
tenido objeto. La nulidad a que se refiere el artículo 33 de la Ley Hipotecaria no tiene que ver con el poder de
disposición del transmitente sino con los requisitos propios del título o, en su caso, del procedimiento de apremio
que hubiera culminado en la adquisición inscrita. Por lo tanto, ya no hay una razón de peso para excluir del ámbito
de aplicación del artículo 1473.2 del Código Civil la venta de cosa ajena, pues también se cumplirá que resulta
protegido el primer comprador que inscriba. El propio precepto ya prevé que el primer comprador haya tomado
posesión de la cosa antes que el segundo, pues habla del "adquirente que primero inscriba". De otro lado, con esta
interpretación se lograría la concordancia del artículo 1473 del Código Civil tanto con los artículos 606 y 608 del
Código Civil ["Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas,
la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria"]
como con la Ley Hipotecaria, con el artículo 34, si la finca estaba inscrita a nombre del doble vendedor y con el
artículo 32, si la finca no estaba inscrita, el primer comprador no inscribe, el segundo si lo hace y acaba
transcurriendo el plazo establecido en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria (plazo de suspensión de dos años de
los efectos del asiento de inmatriculación). Después de estas consideraciones previas, el Tribunal Supremo estima
el recurso. Entiende que la primera compradora como poseedora tenía a su favor las presunciones de los artículos
434,436 y 448 del Código Civil [presunción de buena fe y de titularidad del dominio] y que la segunda compradora
ADVOCATUS 130 delimitada por un signo inequívoco de posesión como es un cierre metálico. Y que, en caso de existir
no actuó de buena fe ya que, antes de adquirir la finca litigiosa, pudo comprobar que gran parte de ella se hallaba
desconocimiento de la situación real por la segunda compradora, ello era debido a su notoria negligencia y por
eso faltaba la buena fe pues varias sentencias del Tribunal Supremo habían considerado desvirtuada la presunción
de buena fe, cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad fuese consecuencia de la negligencia del
ignorante. Esta sentencia, si bien no en ratio decidendi, plantea como obiter dicta la concordancia del artículo
1473.2 del Código Civil con el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, aisladamente del artículo 34, en un tono claramente

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