Page 5 - 一体化服务

即项目立项、规划审批、施工审批、销售审批、产权登记。涉及的部门包

括：自然资源、发改、建设、规划、质监、安监、环保、房管、城管、水

保、劳动监察、消防、人防、气象、园林、地名办、不动产登记局、广电、

水电气、金融部门、税务、壤氡检测（第三方）、地质评估（第三方）工

程监理（第三方）等。

从房地产项目的开发流程角度，一般包括以下八个步骤：项目可行性

研究→取得土地使用权→规划设计→招标、投标→开工、建设、监理和竣

工→商品房销售→办理产权登记→物业管理。

从房地产行业税收管理的角度，一般包括以下六个涉税阶段。

一、取得土地使用权阶段

我国房地产开发用地主要通过有偿方式取得，开发企业需履行招、拍、

挂出让程序取得国有建设用地（微利开发项目也可以通过协议出让方式获

取土地、保障性住房用地通过划拨方式获取)。主要流程如下：通过招、拍、

挂的方式进行土地竞标，签订成交确认书，与国土资源管理局签订土地出

让合同，缴纳土地出让金、契税、印花税后，由不动产登记部门发放《不

动产权证书》。

二、规划设计阶段

1.委托有资质的单位编制环境影响评估报告，办理环境影响评价审批

意见书、地震安全性评价意见、文物保护审批意见、水土保持方案审批意

见等前置批准文件。

2.根据规划设计条件，房地产开发企业委托设计单位进行规划方案设

计。规划部门、消防部门总平方案审批，办理选址意见书及总平图。

3.房地产开发企业提交建设用地规划许可证申报表、建设项目有效计

划批准文件，项目选址意见书，已批准的总平面图（红线图）规划设计条

件及附图、土地出让（转让)合同或划拨土地证明等材料，向规划部门申领

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