Page 45 - RamatGanReport
P. 45
.3.1.2אומדן היקף אוכלוסהי
מניתוח המצב הקיים עולה כי רמת גן לאורך זמן אטרקטיבית בעיקר לאוכלוסייה צעירה בשנות העשרים לחייה המבקשת
להתגורר בתל אביב אבל ידה אינה משגת לשלם את מחירי הדיור הנהוגים בעיר זו .העדפה זו נובעת משילוב של קירבה
ונגישות גבוהה לתל אביב מחד ,ומאידך מאפייני שוק מגורים התואמים את צרכיה של האוכלוסייה הצעירה ,כולל:
•לאוכלוסייה המבקשת להתגורר בגלעין המטרופולין ושוליו ,דירות קטנות מהוות סוג של דיור בהישג יד ,על רקע מחירי
הדיור הגבוהים המאפיינים את גלעין המטרופולין ושוליו .במצב הקיים רמת גן עתירה יחסית בדירות קטנות .כך משקל
דירות ששטחן העיקרי הבנוי עומד על כ 80-מ"ר ומטה עומד על כ 54%-ממלאי המגורים בעיר ,ודירות בנות 3-1חדרים
מהוות במצב הקיים כ 23.5%-מן התוספת השנתית של דירות חדשות למלאי יחידות הדיור בעיר ,מול כ 7.1%-בשוק
המגורים בישראל.
•במצב הקיים מחיר ממוצע של דירת 3חדרים ברמת גן נמוך בכ 40%-ממחיר דירה דומה בתל אביב.
•כ 37.6%-ממלאי יחידות הדירו ברמת גן הן דירות בשכירות .1רמת גן שנייה רק לתל אביב שבה משקל הדירות בשכירות
עולה על 50%ממלאי יחידות הדיור בעיר ,אבל גבוהה מן השכיח ברוב ערי הטבעת הפנימית של מטרופולין תל אביב שבהן
משקל הדירות בשכירות עומד על כ .25%-דיור בשכירות תואם את צרכיה של אוכלוסייה צעירה שידה אינה משגת קניית
דירה או שאינה בשלה לכך מבחינת אורח חייה.
•ברמת גן משקל גבוה יחסית של דירות הנקנות למטרות השקעה ( 37.9%במצב הקיים מול כ 25%-בממוצע ארצי) .דירות
הנקנות להשקעה משמשות בדרך כלל דירות בשכירות.
מצד שני את העיר לאורך זמן עוזבת אוכלוסייה של משפחות עם ילדים ,שהמבוגרים בהן בשנות ה 50-40-לחייהם ,המבקשות
לשפר את תנאי מגוריהן ולעבור לדירות גדולות יותר.
ככל שעולה מניתוח המצב הקיים קיימת התאמה גבוהה בין מאפייני הביקוש למגורים בעיר ,לבין מאפייני ההיצע של המגורים
בעיר ,ושניהם מקיימים זה את זה ואת מאפייני המצב הקיים לאורך זמן.
על רקע המצב הקיים אפשריות במסגרת תכנית המתאר שתי חלופות שוק :חלופה אחת משמרת את המצב הקיים בהתייחס
לאוכלוסייה הנכנסת לעיר ולמאפייני שוק המגורים .לחלופה זו חסרונות אפשריים לאורך זמן הנותנים את אותותיהם כבר
במצב הקיים ,כולל:
•תחלופת אוכלוסייה גבוהה יחסית המקשה על גיבוש זהות מקומית בת קיימא.
•חוסר איזון בין מוסדות ציבור בגילאים השונים .כך רמת גן במצב הקיים עתירת בתי ספר יסודיים וחסרה בתי ספר על
יסודיים.
•החלופה תורמת להזדקנות האוכלוסייה וחוסר איזון חברתי.
על רקע האיומים שיוצרת חלופת המצב הקיים ניתן לגבש חלופת שוק שנייה אשר תבקש לשמור בעיר למשוך אליה את
המשפחות המבקשות לשפר תנאי מגוריהן.
כל אחת מחלופות השוק מציגה פלחי שוק מגורים שונים ,תמהיל יח"ד שונה ,וכפועל יוצא מאפייני אוכלוסייה שונים .ניתן
לאמוד את התפתחות האוכלוסייה בחלופות בהתבסס על מודל המתאר את שוק המגורים שבו פועלת העיר ,ומנסה להעריך
את היקף האוכלוסייה שתגיע לעיר דרך שוק זה .שיטת אומדן זו משוחררת ממגבלות ואילוצי צד ההיצע המקומי הפועלות
במצב הקיים ומשפיעות על גידול האוכלוסייה ברמת גן ,והיא מתייחסת לביקוש פוטנציאלי כשהוא לעצמו .אנו מניחים
בנקודת המוצא לאומדן כי רמת גן מהווה חלק מן הטבעת הפנימית במרחב המטרופולין של תל אביב .בהתאם לכך הגורמים
המשפיעים על פריסת האוכלוסייה במרחב המטרופולין הם גם אלה שמשפיעים על היקף האוכלוסייה וקצב גידולה של רמת
גן כבר במצב הקיים ,והם אלה שישפיעו על התפתחות האוכלוסייה לאורך תקופת האומדן בחלופות .מאגר האוכלוסייה
הרלוונטי מבחינת רמת גן הוא מאגר האוכלוסייה של מטרופולין תל אביב .בשיטת חזוי זו אנו מניחים גם כי רמת גן תתחרה
במרחב המטרופולין עם ישובים אחרים הנכללים בפלחי השוק הרלוונטיים בכל אחת מן החלופות ,כשהתחרות היא על מאגר
אוכלוסייה נתון ,דרך מחירי הדירות ובאמצעות מנגנון השוק.
גידול אוכלוסיית רמת גן על ציר הזמן בכל אחת מן החלופות יקבע באמצעות מודל המדמה מציאות שבה בוחרות תוספות
האוכלוסייה החזויות למטרופולין את הישוב המתאים להן בפלח השוק המתאים ,על פי מחירי הדיור המוגדרים על ידי
הגורמים המשפיעים עליהם ,כולל :מרחק מן הגלעין כביטוי לנגישות היחסית של הישוב אל מוקדי התעסוקה וקבלת
השירותים האזוריים ,גודל הישוב כביטוי לאטרקטיביות האורבנית הכוללת ,ומדד חברתי/כלכלי כביטוי לאטרקטיביות
היחסית של האוכלוסייה ( R2=.80ומהימנות הקשר בכל המרכיבים גבוהה) .בתהליך הבחירה וכתוצאה ממנו משתנה מערך
מחירי הדירות המטרופוליני ובאופן כזה משתנות גם העדפות האוכלוסייה בישובים השונים; ומערך המחירים שהוא תוצאה
של הבחירה ,מהווה תנאי התחלה לבחירה של הקבוצה הבאה .אנו מניחים כי גודל אוכלוסיית המטרופולין לא יושפע מיצירת
עפ"י נתוני מפקד האוכלוסין .2008אין נתונים לשנים מאוחרות יותר ברמת גן ,אבל יש נתונים כאלה בתל אביב שבה עולה היקף הדירות 1
בשכירות לאורך זמן .אפשר להעריך מכך כי במצב הקיים משקל הדירות בשכירות ברמת גן גבוה אף יותר.
.3דוח חלופה נבחרת -אוכלוסיה וצורכי ציבור 45
