Page 9 - 疫情防控期间正荣产业法律风险防控手册修订版20200217

第二部分 商业版块篇（疫情影响下的商铺租赁合同法律问题及专业意见）

1、对于经营性用房（如餐厅、酒店等）的租赁，因疫情导致无法正常经营或营业额大幅下滑，
承租方是否可以要求不支付或者少支付租金？

答：目前，各地政府要求大部分企业延迟复工、复产，且出台政策提倡取消聚餐、聚会、

宴席，这些政策客观上会对经营者的正常经营造成影响。为此，作为经营性用房的承租人，

可以引用“情势变更”的相关合同约定及法律规定，向出租人提出酌情减、免租金的书面申

请，出租人同意的，双方通过签订补充协议确认；出租人不同意的，承租人通过仲裁或诉讼

提出变更合同、减免租金，司法实践中判决结果不一，暂无统一标准，最终应以裁决或判决

内容为准。

2、商铺承租人或使用人能否以疫情为由主张公司减免物业费？

答：首先看合同约定，看是否有类似“因意外事件（如非典等传染疾病、突发事件等）

致使无法正常经营的，应减免该期间的物业费”等相关的条款，有约定按照约定执行。若没

有约定或约定不明，在疫情期间，虽然商铺停止营业，若物业公司对商铺的物业服务工作未

停止的情况下，如对该商铺相关区域环境卫生维护、消毒监测等工作都如期进行，则商铺承
租人或使用人不能要求物业公司必然减免物业费。若双方协商一致，可以酌情减免。

3、租赁合同中没有不可抗力条款，或者虽有不可抗力条款但未明确涵盖“瘟疫、传染性疾病、
政府紧急政策”的情形下，合同相对方能否以不可抗力为由主张减免相应责任？

答：“不可抗力”属于法定免责条款，根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不

能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本

法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，即使合同中

没有不可抗力条款或者没有明确约定包含瘟疫、新冠病毒情形，但是根据上文的界定，新冠

肺炎疫情在司法实践中大概率会被认定为不可抗力且该因素对于合同履行产生不能履行、履

行受限情况的，相对方可以援引法定的不可抗力条款主张相应免责。

4、对于采用扣点分成方式支付租金的商场铺位或者其他房屋租赁，受新冠肺炎疫情影响的停
业期间是否应当支付分成租金、保底租金？

答：扣点分成方式通常在人员密集聚集的购物中心商场铺位租赁中使用，购物中心与租

用铺位的商户约定分成点数，并在约定时期按销售收入乘以分成点数计收租金，租金收入直

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