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Episode

상가투자, 공실이 두렵다고요?

경락잔금과 동시에 임대차 계약하기

쩡규아빠

최근 정부의 가계대출 규제, 다주택자 양도세중과 등 부동산 투기를 규제하는 정책이 연일 쏟아지고 있어
경매를 시작하려는 사람들이 ‘내가 투자를 시작할려고 하니까 또 안좋은 시절이 오는구나’하고 실망을
하고 있는 것 같다. 하지만 나라가 망했다는 IMF 때도 경매투자를 하는 사람들이 있었다. 그리고 돈을
벌었다.

대출 비율이 줄어서 투자가 어려운 사람들에게는 ‘상가투자’가 대안이 될 수 있다. 3월부터 임대사업자
에게 적용하겠다는 RTI 규제는 월임대소득 100만원 일때 이자를 65만원 정도 이하로만 부담하는
물건이라면 규제대상이 되지 않기 때문이다. 그러나 ‘상가 투자’ 하면 가장 먼저 드는 생각이 ‘공실 위험’일
것이다. 그래서 상가를 낙찰받고 잔금을 내면서 동시에 임대차계약을 한 경험담을 이야기 해보려고 한다.

경매로 첫 물건을 낙찰 받았을때 일이다. 위치는 파주, 어느 경의선역 150m 앞에 10층 짜리 집합상가중
3층 물건이었다. 바로 앞에는 세무서가 자리 잡고 있던 안정적인 상권이 형성된 위치였다. 한걸음 한걸음
조사를 끝내고 월세받는 목적에 초점을 맞추고 입찰해서 낙찰을 받았다. 낙찰을 받자마자 인근 공인중개사
사무실에 임대전화를 50군데 넘게 했다. 그리고는 관리소장님 도움을 받아 외부에서 잘 보이도록 ‘현위치
임대’ 현수막을 걸어놨다. 이후 경락잔금 대출을 알아보느라 대출상담사와 은행을 번갈아 가며 문의하고
있던때에 어떤 중년의 남성분에게 전화를 받았는데 이야기를 들어보니 ‘소호사무실’을 운영하려고 하는데
임대 현수막을 보고 연락을 하셨다고 한다.

그리고는 잔금은 언제 하시냐며 본인도 경매를 하는 사람이라 알아보니 매각허가도 다 끝났던데 얼른
잔금치루고 해서 본인과 바로 계약을 하자는 것이다. 그래서 잔금기일 보다 2주 정도 빨리 잔금을 끝내고
바로 그 분과 만나서 5년 기간으로 임대계약을 했다. 해당 물건은 대출이 91%까지 실행되었기 때문에
보증금을 회수한 후 실제 투자금은 취득세 수준도 안되는 금액이었다. 월세는 125만원에 이자비용은
78만원, 수익률은 처음에는 35%수준이었는데 금리가 조금 오르면서 현재는 30%수준이다. 나중에 안
사실인데 계약을 했던 그분도 나보다는 약 3,000만원 적은 금액을 써서 입찰했었다고 한다. 실사용 목적을
가지고 입찰에 임했는데 조금만 덜 욕심을 부렸다면 한달에 78만원만으로 사무실을 사용했을 텐데 현재는
125만원을 내고 상가를 사용하고 있는 것이다.

임대계약이 이렇게 빨리 이뤄진것이 운이라고 할 수도 있는데 계약이 이뤄질수 있도록 할 수 있는 노력을
최대한 했기 때문에 얻어진 결과라고 생각한다. 주변 공인중개사만 믿고 현수막을 설치하지 않았다면
결과가 어떻게 되었을지 또 모르는 일이기 때문이다.

경매를 시작했다가 별 메리트를 느끼지 못하고 규제를 핑계삼아 또 다른 재테크를 찾아 헤메는 사람들이
있다면 다시한번 곰곰히 생각해 보기를 바란다. 유사이래 부동산을 가지지 않은 부자는 없었다. 투자의
적기는 없다. 내가 준비가 되었을때, 그때 좋은 물건에 투자하면 가장 적기에 투자한 것이 아닐까?

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