Page 175 - Port Manager 2019 edit-1-photo
P. 175
การประเมินจุดออก อสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สามารถทํารายได้ให้เราไปตลอด เนื่องจากอาจจะมี
ปัจจัยบางอย่าง ทั้งทางบวกและทางลบ ดังนั้น เราควรมีแผนการรับมือและหาทางออก
จากการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไป สัญญาณในการออก ได้แก่
สัญญาณออกทางลบ
- มีอัตราการว่างของผู้เข้ามาใช้บริการเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
- มีการประกาศขายทรัพย์สินกลุ่มเดียวกันเพิ่มมากขึ้นกว่าปกติ
- แหล่งอํานวยความสะดวกเริ่มทยอยปิ ดกิจการ เช่น ห้างสรรพสินค้า
โรงพยาบาล
- เกิดการเปลี่ยนแปลงที่ทําให้ผู้คนในพื้นที่ลดลงหรือย้ายออก
สัญญาณออกทางบวก
- ราคาอสังหาริมทรัพย์บริเวณโดยรอบมีราคาสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
- ต้องการขายทรัพย์สินเดิมเพื่อนํากําไรไปลงทุนในทรัพย์สินที่ใหญ่ขึ้น
- เมื่อมีนายทุนมาติดต่อเสนอราคาที่สูงเป็นที่น่าพอใจ
การประเมินราคาขาย
1. ตั้งราคาขายตามราคาตลาด (ทรัพย์สินประเภทเดียวกันโดยรอบขายเท่าไหร่ เราขาย
เท่านั้น)
2. ตั้งราคาขายตามอัตราผลตอบแทนที่ต้องการ เช่น ซื้อบ้านมาในราคา 3,000,000 บาท
ถือครองมา 3 ปี คาดหวังกําไรปีละ 5% (ไม่นับผลตอบแทนจากค่าเช่า)
ควรตั้งราคาขาย = 3,000,000 x 1.05 x 1.05 x 1.05 เท่ากับ 3,472,875 บาท
(โดยประมาณ)
173
