Page 173 - Port Manager 2019 edit-1-photo
P. 173
การบริหารขณะครอบครองอสังหาริมทรัพย์
① การปรับปรุงสภาพทรัพย์สิน เพื่อให้มีสภาพใหม่อยู่เสมอ ดูสะอาด เป็นสัดเป็น
ส่วน ดึงดูดให้น่าเข้ามาใช้บริการ ซึ่งก็ได้แก่ การทําความสะอาด ทาสีใหม่ เพิ่มพื้นที่ใช้
สอย สร้างมุมมองของทรัพย์สินให้ดีขึ้น ขจัดมุมมองที่ไม่ดีออกไป เป็นต้น
② การเพิ่มมูลค่า ได้แก่ เพิ่มรายได้จากค่าบริการ เพิ่มค่าเช่าตามสภาวะตลาด ติดตั้ง
อุปกรณ์เสริมอื่นๆ ตู้หยอดนํ้า ตู้เติมเงิน ตู้เครื่องซักผ้า ตู้ ATM ป้ ายโฆษณา เปิดพื้นที่ให้
ร้านค้าเช่า
③ การปรับลดภาระหนี้ ด้วยการรีไฟแนนซ์ (Refinance) คือ การชําระยอดกู้ใน
ปัจจุบันทั้งหมดด้วยยอดกู้ใหม่ โดยกู้จากสถาบันการเงินแห่งใหม่หรือแห่งเดิม ในอัตรา
ดอกเบี้ยที่ถูกลงเพื่อนําไปปลดภาระยอดกู้เก่าที่มีอยู่ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์กลุ่มบ้าน
คอนโด สามารถรีไฟแนนซ์ได้ทุกๆ 3 ปี โดยสามารถรีไฟแนนซ์ได้ 3 กรณี คือ
- รีไฟแนนซ์ยอดคงเหลือ เมื่อเราผ่อนชําระไปได้สักระยะ เงินผ่อนชําระนั้นจะไป
ตัดตัดเงินต้นและดอกเบี้ย ทําให้ยอดหนี้ลดลงไปบางส่วน ดังนั้น เมื่อทําการรีไฟแนนซ์
ทุกๆ 3 ปี จะทําให้ยอดกู้ลดลงและทําให้เงินผ่อนชําระลดลงไปด้วย
- รีไฟแนนซ์ยอดเดิม เมื่อเราผ่อนชําระไปได้สักระยะ ยอดหนี้ลดลงไปบางส่วน
แต่เราสามารถเลือกรีไฟแนนซ์ด้วยยอดเดิม และนํามาชําระหนี้ยอดคงเหลือ การผ่อน
ชําระยังเท่าเดิม แต่จะทําให้เรามีเงินเหลือส่วนต่างจํานวนหนึ่ง สามารถนําไปวางดาวน์
ในทรัพย์สินชิ้นใหม่ได้ หรือนํามาปรับปรุงทรัพย์สินเดิมเพื่อเพิ่มมูลค่า เพิ่มค่าเช่า หรือ
นําไปลงทุนทําธุรกิจอื่นก็ได้
- รีไฟแนนซ์ที่ยอดตามมูลค่าใหม่ อสังหาริมทรัพย์นั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามอัตรา
เงินเฟ้ อ และความเจริญของพื้นที่นั้นๆ ดังนั้น เมื่อเวลาผ่านไปมูลค่าของทรัพย์สินก็จะ
171
