Page 21 - 土地改革紀念館電子報第四期整合20211210

當前土地政策報導

-土地增值回收(Land value capture)的

理想與現實

林子欽 江穎慧

國立政治大學地政學系 教授兼社會科學學院副院長

國立政治大學地政學系 助理教授

地價不僅是土地市場供給和需求互動的結果，也往往被用

來衡量私人財富、甚至社會福利。土地增值回收(Land Value
Capture)的概念，深植台灣地政教育已久，典型例子就是平均地權所強調的：地盡其利、

地利共享的後段四個字。具體實踐手段，則落實於憲法明訂的土地增值稅。或許，就

是因為存在太久，對於土地增值回收的討論，在台灣這幾年似已無太多新意。相對的，
在國際上土地增值回收的討論，這幾年正成為顯學。不僅已開發、開發中或是新興國
家，都不斷思考這個觀念運用於都市發展的詮釋，以及公共政策方面的操作。

土地的價值，是由需求而產生。價值的高低，端賴於土地管制規範的使用，例如

類型、密度等。土地增值回收的基本定義，就是把集體或公共創造的額外土地價值，
透過各種方法加以收回，並轉為集體或公共的共享。這種所謂的額外土地價值，若沒

有政府特定行為或許可，是不會產生的。這種被創造出來的土地增值，也往往是屬於
特定區位的利益(site-specific benefits)。

奠基於此論述前提下，既然是集體或公共創造的土地價值，就被認為不該由私人
獨享。換句話說，對於社會來講，這種土地增值是不勞而獲(unearned income, unearned

increment)，私人不該也不當獨自享受。私人即使無故意的動機，也沒有刻意創造且留

住這種土地增值的行為，也不成為政府缺乏正當性回收土地增值的理由。廣義的土地
增值回收方式，包括開發衝擊費、容積移轉的收費、課稅增額融資(Tax increment
financing)、以及市地重劃等(Germán and Bernstein,2018)。

雖然對於土地增值的回收，可由中央或地方政府執行，但是各國由中央立法執行
的實例並不多。其中，較受到重視的是英國在 1950 到 1980 年代三次的立法，包括 1952

年的 Development Charge，1969 年的 Betterment Tax 以及 1983 年的 Development Land

Tax，這三項立法都嘗試回收土地開發的利得。其方案的共同特色是：皆在工黨執政時

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