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台灣物流不動產市場分析及價值評估

施甫學

CBRE 世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所 所長

CCIM 台灣不動產投資協會 副理事長

一、 台灣物流市場現況

2024 年全台零售業網路銷售額共計新台幣 6,533 億元，年增幅近 2.7％，呈現
連續兩年和緩增長。相比鄰近中韓兩國的電商滲透率已站穩 25％以上，台灣網路
銷售額佔整體零售業比例於四年間維持在 13％至 14％，顯然仍有高度成長空間，

惟已高於 2019 年疫情前 8.5％的水準。隨著線上通路逐漸躍為挹注業績的成長引
擎，不少零售商持續強化數位通路布局，以進一步鞏固市占率。去年間備受矚目的
投資案包含統一集團與 Yahoo 成立電商合資公司，並取得 PChome 三成股權，未來
統一將如何擴大其電商事業版圖，十分值得關注。
在電商競爭日益白熱化下，縮短貨物配送時間成為提升消費者黏著度的關鍵之

一。過去一年可見到多家業者擴大物流倉儲網路，例如超商雙雄統一及全家均有大
型物流中心開發案正在行進中、本土電商龍頭 momo 宣布預租富邦人壽新竹湖口
物流園區內逾六萬坪空間，以及韓國最大電商酷澎積極拓展其在台物流據點。除了

電商平台及便利商店構建自有物流體系外，第三方物流業者亦深耕利基市場，各方
企業皆將提升物流服務效率視為保持競爭優勢的重要條件，而伴隨著電商產業的發
展，中短期內全台倉儲物流空間需求將持續增長。

二、 物流倉儲潛在需求及主要參與者

CBRE 透過市場訪商調查，統計擴廠需求的廠商數量，93％的廠商在桃園市尋
找倉庫，其中第三方物流佔 56％，批發零售業佔 31％，電子商務佔 13%，由此顯
見第三方物流對於桃園市的物流倉儲需求持續增加。桃園市物流倉儲空間所需樓地
板面積至少 7 萬坪以上，其中單一據點的總樓地板面積至少 3,000 坪以上，並以現

代化新建廠房為趨勢。在這些需求中，開發方式以購地自建為主流，租賃為輔。購
地自建的開發模式主要來自於開發商對於建物條件的要求較為嚴苛，企業期望能夠
擁有量身訂製的新建現代物流廠房，而不考慮使用既有的工業廠房。這凸顯了對於

物流設施的高度訂制化需求，以滿足提升效率的業務需求。
零售業者主要以桃園市及新北市為主要拓點區域，尤其著重在鄰近空海港之區
位及鄰近市區的地點。此外，零售業者也有全台布局的趨勢，其中一部分將目光投
向彰化市，將其視為中台灣的物流倉儲據點。
電子商務廠商則表現積極，持續拓展點位，其需求面積約在 2~3 萬坪樓地板面

積。這種市場趨勢反映出物流和零售業者對於現代化、客製化的物流基地的迫切需
求，並顯示了不同行業在物流倉儲布局上的多樣性。