Page 83 - 50 คำถาม เกี่ยวกับการอนุญาโตตุลาการ

79

ผู้เรียกร้องทั้ง 11 ส านวน เพิ่งจะมีหนังสือบอกกล่าว ลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2559 ให้ผู้คัดค้านโอนกรรมสิทธิ์
ในห้องชุด โดยที่ก่อนนั้น ผู้เรียกร้องทั้ง 11 ส านวน ไม่เคยโต้แย้งการก่อสร้างที่ล่าช้าล่วงเลยมาจากปี 2557 หรือหลังจาก
วันที่ 30 มิถุนายน 2558 ซึ่งเป็นกรณีการขยายเวลาสัญญาอีก ๖ เดือน เลย ผู้คัดค้านอ้างว่าได้อธิบายเหตุล่าช้า
ในการก่อสร้างให้ผู้จะซื้อทุกรายทราบแล้ว ทั้งในวันที่บอกกล่าว เมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2559 ผู้คัดค้าน
ก็พร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้ว กรณีจึงต้องถือว่าผู้เรียกร้องทั้ง 11 ส านวน ไม่ถือเอาก าหนดเวลาการก่อสร้าง
ตามสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเหตุส าคัญ และผู้คัดค้านทั้ง 11 ส านวน จะบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุก่อสร้างล่าช้าไม่ได้
ส่วนประเด็นที่การก่อสร้างห้องชุดจริงไม่ตรงกับห้องชุดตัวอย่าง (show room) ที่แสดงไว้นั้น

เมื่อพิจารณาพยานหลักฐานของทั้งสองฝ่ายแล้ว เชื่อว่าการก่อสร้างห้องชุดจริงต่างไปจากห้องชุดตัวอย่างที่แสดงไว้
ท าให้การก่อสร้างห้องชุดจริง มีความสะดวก สบาย และการใช้สอยต่ ากว่าห้องชุดตัวอย่าง รวมถึงความสวยงามของที่พัก
อาศัยของห้องชุดจริงด้อยไป และไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้ในห้องชุดจริง แม้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะระบุการก่อสร้างว่ามี
สิ่งก่อสร้างและอุปกรณ์เช่นใดบ้าง ตามสัญญา ข้อ 1 โดยไม่ให้รายละเอียดใดไว้ก็ตาม แต่ผู้คัดค้านก็แสดงรายละเอียด
ของห้องชุดที่จะก่อสร้างว่าจะก่อสร้างเป็นเช่นเดียวกับห้องชุดตัวอย่าง (show room) ที่ปรากฏตามภาพถ่าย การรับรอง
และการโฆษณาดังกล่าว จึงเป็นสาระส าคัญของสัญญาซื้อขาย ที่ผู้คัดค้านมีหน้าที่ก่อสร้างให้เหมือนกับหรือเป็น
อย่างเดียวกัน ผู้คัดค้านจะอ้างว่าเป็นกลยุทธ์การขายเท่านั้นไม่ได้ เพราะจะท าให้ผู้ซื้อหลงผิดและถูกเอาเปรียบ ทั้งไม่ตรง
กับเจตนาตามสัญญาที่ผู้ซื้อประสงค์จะท านิติกรรมด้วย เมื่อผู้คัดค้านไม่ก่อสร้างห้องชุดจริงให้ตรงกับห้องชุดตัวอย่าง
และมีความบกพร่องหลายประการที่เป็นสิ่งส าคัญในการอยู่อาศัย ดังที่ผู้เรียกร้องน าสืบ และผู้เรียกร้องได้บอกกล่าวให้

ปฏิบัติตามสัญญาแล้ว แต่ผู้คัดค้านไม่ปฏิบัติ ย่อมถือได้ว่าผู้คัดค้านเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะเหตุนี้
ผู้เรียกร้องทั้ง 11 ส านวนอ้างต่อไปว่า ผู้คัดค้านได้ออกสื่อโฆษณาและแผ่นพับว่าตามโครงการจะจัดให้
มีน้ าพุอยู่ที่หน้าโครงการ และบนดาดฟ้าจะท าเป็นสวนเขตร้อน (Tropical Zone) และสนามมินิกอล์ฟ (mini golf
course) ผู้คัดค้านไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่มีการประชาสัมพันธ์ในแผ่นพับและสื่อโฆษณา แต่ต่อสู้ว่าเป็นการโฆษณาให้เห็นว่าเป็น
พื้นที่ส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดสามารถใช้ประโยชน์และใช้สอยได้ การโฆษณาดังกล่าวก็เพื่อประโยชน์ในการขาย ไม่ได้ให้
ค ามั่นสัญญา หากเป็นข้อตกลง ก็จะเขียนระบุไว้ในสัญญา ที่โฆษณาและแสดงภาพ ก็เพื่อให้เห็นว่ามีทุกอย่าง แต่ถ้าจะท า
ให้ครบทุกอย่างนั้น ท าไม่ได้ และเจ้าหน้าที่เทศบาลก็ไม่อนุญาตให้เล่นกอล์ฟบนดาดฟ้า อาจเป็นอันตราย หากลูกกอล์ฟ
ตกลงมา ข้อต่อสู้เช่นนี้ เป็นการอ้างที่ไร้เหตุผล สุดแต่ใจที่จะโต้แย้ง เพื่อให้เป็นประโยชน์แก่ฝ่ายตน และรับฟังไม่ได้

แม้ไม่ได้ท าความตกลงไว้เป็นข้อสัญญาในสัญญาจะซื้อจะขายก็ตาม แต่ในแผ่นพับและสื่อสิ่งพิมพ์ รวมถึงโฆษณาทาง
อินเตอร์เน็ต ก็เป็นค ารับรองของผู้คัดค้านแล้วว่า จะก่อสร้างและขายห้องชุดตามที่พรรณนาไว้ว่าจะมีสวนเขตร้อน สนาม
มินิกอล์ฟ และน้ าพุหน้าโครงการ ถือว่า เป็นข้อตกลงตามสัญญา ทั้งนี้ มิพักต้องพิจารณาถึงการโฆษณาหรือการพรรณนา
การขายอื่น ในส่วนที่เป็นการก่อสร้างอาคาร B ที่มีร้านค้าและห้องชุดอีกจ านวนหนึ่งในต าแหน่งที่ตั้งติดต่อกับอาคาร B
เพื่อส่อนัย หรือให้ผู้จะซื้อเห็นว่าท าเลของโครงการมีความเจริญ สะดวก สบาย จะมีผู้พักอาศัยจ านวนมาก เหมาะสม
และคุ้มกับราคาห้องชุด ดังนี้เห็นว่า การไม่ได้ก่อสร้างสิ่งอ านวยความสะดวก อาทิ สวนเขตร้อน สนามมินิกอล์ฟ และน้ าพุ
เป็นการผิดค าพรรณนา และค ามั่นสัญญาที่ให้ไว้ต่อผู้จะซื้อ ทั้งการก่อสร้างห้องชุดจริงที่ด้อยค่า และต่ ากว่ามาตรฐาน
ของห้องชุดตัวอย่าง (show room) ก็เป็นการไม่ช าระหนี้ให้ถูกต้องตามความประสงค์แห่งมูลหนี้ ไม่ตรงตามตัวอย่าง
และไม่ตรงตามค าพรรณนา เป็นการผิดนัดและผิดสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 503 แล้ว กรณีหาใช่

ผู้คัดค้านไม่เป็นผู้ผิดนัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 205 ดังที่ผู้คัดค้านโต้แย้งไว้ในค าคัดค้าน
ผู้เรียกร้องทั้ง 11 ส านวน จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายได้ และเป็นการใช้สิทธิที่ชอบแล้ว