Page 46 - حقوق مشاورين املاک39
P. 46
مبایعه نامه املاک
مبایعه نامه همان قرارداد بیع است که در تعریف آن ماده 338قانون مدنی میگوید " :بیع عبارت
است از تملیک عین به عوض معلوم" که میتواند مال منقول یا غیر منقول باشد.
بدین صورت که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می کند و پس از تعیین ثمن
(قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن ،زمان تحویل
َمبیع و تاریخ و محل انتقال سند رسمی ،مبادرت به بیع و خرید و فروش میکنند.
این امر در سایه اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادهاست و علیالاصول هرکس در خرید و فروش
یا خودداری از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله ،نوع معامله و طرف معامله خود را
انتخاب کند.
در تشخیص ماهیت مبایعه نامه و قولنامه در ماده 10قانون مدنی آمده است که قراردادهای
خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کردهاند ،در صورتی که مخال ِف صریح قانون نباشد (مانند
عدم مخالفت با نظم عمومی و اخلاق حسنه) ،اعتبار دارد.
البته باید به قصد و اراده طرفین رجوع کرد ،بدین معنا که با توصیف و تفسیر اراده باطن ِی متعاملین
و دقت در عبارات و الفاظ در قرارداد و معانی عرفی آن و اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرارداد
و سایر قرائن و امارات قصد واقعی طرفین را میتوان احراز کرد .اگر قصد واقعی طرفین تعهد به
انعقاد بیع در آینده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحیح است ،لیکن اگر قصد واقعی طرفین،
تحقق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه بر آن صدق میکند.
در قولنامه ،چون هر دو طرف تعهد به انجام عملی حقوقی (بیع) در آینده میکنند صرف ًا وعده متقابل
بیع است نه خود بیع .زیرا با قولنامه تملیک و انتقال مال صورت نمیگیرد و اثر آن فقط ایجاد تعهد
است .در هر صورت برای انعقاد هر قراردادی لازم است طرفین آن قرارداد ،قصد و اراده ایجاد قرارداد
را داشته باشند.
علاوه براین لازم است این قصد و اراده ،بیان شود تا معلوم گردد که شخص ،قصد انعقاد معامله را
دارد و تمییز آن تابع قصد و اراده باطنی طرفین است .البته به لحاظ اختلاف رویه در مراجع قضایی،
در قراردادهای تیپ اتحادیه صنف مشاورین املاک ،ضمن اینکه عنوان مبایعهنامه داده شده بندی
به این صورت گنجانده شده که "صیغه شرعیه ایجاب و قبول جاری گردید" و به معنای این است که
هنگام تنظیم این سند عادی ،قصد واقعی طرفین انجام معامله است.
گفتنی است "ایجاب" پیشنهاد انجام یک معامله به شخص دیگر است و "قبول" عبارت از رضایت به
ایجا ِب ابراز شده برای انعقاد قرارداد است .مانند اینکه در عقد بیع ،فروشنده بگوید :این کالا را به
صد تومان به تو فروختم و خریدار بگوید :پذیرفتم یا بگوید آن را به این قیمت خریدم.
34
