Page 19 - CCFA Journal - 8th Issue

加中金融 经济热点 Economy hotspots

2022 年房地产市场能否实现 V 型复苏？

2020 年中国房地产市场呈现 V 型复苏：2020 年一季度新房成交面积同比增速一度骤降至-26.3%，随后在当年四季度
强劲反弹至 12.7%，主要归功于疫情得到有效遏制、货币宽松以及经济强劲反弹。今年房地产能否再现 V 型复苏？历
经前 5 个月的大幅收缩后，6 月中旬部分新房销售指标显著回暖。例如，6 月 20 日万得 30 个大中城市新房成交面积
七天移动均值同比变动跃升 43.1%，促使市场对下半年房地产市场将强劲复苏的预期升温。

然而，我们认为新房销售市场回暖主要由假期因素及一些表现异常突出的大城市拉动。继 6 月中旬同比增速跃升至
30-40%后不久，7 月 1-12 日万得 30 个大中城市新建商品房成交面积同比增速再度骤降至-44.7%（图 6），与 5 月份的
-48.0%相近。事实上，我们在 6 月中旬已提出要谨慎看待万得 30 城数据，因为市场复苏主要是由青岛等一些表现异
常突出的城市拉动，而 30 个城市样本中大城市占比过高（参见《“房票”能否拯救房地产市场？》，2022 年 6 月 28
日）。根据房地产信息提供商克而瑞（CRIC）的数据（可靠性更高），6 月份全国百强房企销售面积和销售金额同比
增速分别录得-50.8%和-43.0%。

为何今年房地产市场实现 V 型复苏的概率偏低？

由于 2021 年年中房地产市场开始走下坡路，由此产生的较低基数将对今年下半年主要房地产指标的同比表现形成支
撑。然而，鉴于中国坚持“动态清零”、居民家庭信心趋弱、2015-18 年低线城市新房需求提前释放、中央坚持推行
部分房地产调控措施，以及房企信贷紧缩、地方对监管账户的监管趋严以及潜在购房者担忧期房无法交付等多重压力，
我们依然认为今年下半年房地产市场难以迅速实现强劲复苏。

其一，在 2020 年新冠疫情开始席卷全球之时，中国就已成功且迅速地遏制住了本国疫情，为中国经济在 2020 年实现
快速复苏奠定了坚实基础。因此，在首波疫情退散后，大量受抑制购房需求得以释放。然而，今时不同往日。与以往
曾出现的新冠变异毒株，尤其是原始毒株相比，奥密克戎的传播力要强得多，因此实现“动态清零”的成本和难度也
要高得多。在其他大多数国家已经转向“与新冠共存”或是有此打算的情况下，除非关闭所有跨境旅行，否则消灭疫
情所面临的挑战将与日俱增。

其二，在 2020 年的大多数时间里，民众信心总体保持韧性，因为人们期望新冠疫情会迅速消退，或者至少不会对国
民生活产生重大影响。但如今新冠疫情已进入第三个年头，部分人处于失业或半失业状态，民众精疲力竭，储蓄被快
速消耗，不得不减少支出。与 2020 年春季人们普遍认为疫情将于夏季结束不同，当前退出“动态清零”的时点尚不
明朗。由于尚未看到结束的迹象，民众和民营企业很可能会减少对住宅和资本品的投资。

其三，2015-18 年期间 PSL 支撑的棚改货币化安置令许多低线城市的大量住房需求提前释放，并显著抬高了当地居民
家庭的杠杆水平。由于住房需求已在那些年里提前释放，今年推出房地产宽松举措的效果可能会大打折扣。

其四，2020 年底以来出台的许多房地产调控措施仍然存在。受“三道红线”政策的影响，离岸美元债市场出现大规模
违约，目前许多房企正在艰难求生。

最后但同样重要的一点在于，由于民众认为期房无法按期交付的风险很高，房地产市场正面临信任危机。眼下购房者
甚至担心，房企破产可能会导致工程烂尾。我们认为，家庭因担心房屋无法交付而放弃或延期购置新房，而新房销售
下降导致民营房企的施工交付能力受损，这已经形成了一种恶性循环。

雪上加霜的是，地方政府可能会进一步加强对预售资金监管账户的监管力度，进而加剧民营房企（市场占比 80%以上）
的信贷紧缩局面（参见《中央有望放宽对房企预售资金的监管，但其影响可能有限》，2022 年 1 月 20 日）。

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